前两年供地太猛的咸阳，这两年在住宅用地供应方面，在急踩刹车。

面对当前的新房市场环境，对于咸阳而言，住宅用地供应急踩刹车，则使得这座城市的楼市正在面临两难。

目前的咸阳楼市，需要的是信心。

碱滩城改地块开始供应

2024 年 8 月 20 日，咸阳市自然资源局、咸阳市公共资源交易中心发布了 3 宗开发用地的挂牌出让公告。

这 3 宗地的具体信息如下：

XY-2024-07-01 宗地：位于碱滩路以北、三普社区以东、丽景苑小区以南、规划路以西区域，土地面积 124.144 亩，土地用途为城镇住宅用地，容积率 1.2-3.292，建筑密度不大于 19.72%，绿地率不小于 35%，竞买保证金 12809 万元。

XY-2024-07-06 宗地：位于世纪西路以南、寨中路以北、钓鱼台路以东、安谷路以西区域，土地面积 14.363 亩，土地用途商住用地，容积率 1.2-3.11，建筑密度不大于 21%，绿地率不小于 35%，竞买保证金 1496 万元。

XY-2024-07-07 宗地：位于新兴北路以西、联盟一路以东、毕塬路以北、华宇盛景园小区以南区域，土地面积 36.331 亩，土地用途为商住用地，容积率 1.2-3.81，建筑密度不大于 20.3%，绿地率不小于 42.39%，竞买保证金 3438 万元。

从这 3 宗地的位置来看，124.144 亩的 XY-2024-07-01 宗地是碱滩片区城改开发用地的一部分，14.363 亩的 XY-2024-07-06 宗地在先河国际社区东区南侧，36.331 亩的 XY-2024-07-07 宗地紧邻学府公园里。

在这几块地中，重点可以关注的是XY-2024-07-01 宗地。

XY-2024-07-01 宗地所处的碱滩片区城改，从 2015 年就已经启动，2020 年左右正式开始拆迁。

在咸阳的城市发展中，地处咸阳城东的碱滩片区最早属于城乡结合部，这个片区由碱滩村、李家堡村、西耳村以及任家咀村组成，共有 800 多户居民，总人口接近 5000 人。

由于紧邻城区，因此时代发展之下这个片区的外来人口不断增多，成为典型的城中村，在影响城市形象的同时，违建房屋的无序发展也留下了隐患，城改也就成为必然。

碱滩片区周边已经拥有成熟的交通、教育、医疗、商业等配套，特别是教育配套，周边分布着咸阳黄冈学校、塔尔坡学校、咸阳中学、碱滩小学等。

同时，这个片区也正好位于咸阳市区与西咸新区秦汉新城交汇处，距离西咸能源金贸区、秦汉新城渭北片区也是近在咫尺。

2023 年上半年，咸阳发布的当年第一批拟供应的土地信息中，就包含碱滩片区 4 宗地，分别为 124.143 亩、141.072 亩、63.6 亩、14.949 亩。

只不过，这几块地一直没有发布正式的出让公告。

此次发布出让公告的 XY-2024-07-01 宗地，正是去年 4 月份推介的 4 宗住宅用地之一。百亩以上的体量、周边成熟的配套，使得这块地的整体质素还算可以。不过，其 3.292 的容积率上限，容积率偏高，这实际上也是城改地块的通病。

咸阳住宅用地供应急踩刹车

对于关注咸阳楼市的业内人士而言，很清晰的记得前几年咸阳曾经迎来一波土地供应高潮，吸引了大批品牌房企进驻。

从 2017 年到 2020 年这几年时间，咸阳先后迎来了融创、碧桂园、恒大、万科、龙湖、金科、天地源、蓝光、当代、朗诗等全国性品牌房企的进驻，这些品牌房企在激活咸阳楼市的同时，咸阳的地价、房价也一路上涨，" 单价地王 " 不断被刷新。

而这些房企开发的项目中，其中不乏多个百万方大盘。仅御河宸院的体量就达到了约 200 万㎡！

另外，融创宸光壹号总建面约 90 万㎡、龙湖上城总建面在百万方级别、金科集美嘉悦总建面也在百万方级别、天伦云境天澄总建面约 130 万㎡，70 万方量级的龙湖彩虹郦城、碧桂园秦都府、学府公园里，还有 50 万方体量级别的融创中央学府、恒大珺睿府 ……

如此大的供应量，对于 2020 年之后咸阳新房市场的考验，可想而知。

因此，供应量巨增、需求量有限、房企暴雷等多重因素叠加之下，这几年的咸阳楼市处于低迷之中。

这种低迷，从两组数据就可以看出：

第一，2024 年上半年咸阳住宅成交 11.25 万㎡，同比 2023 年上半年下滑 70%！2021 年上半年的时候，咸阳的商品房成交面积则是 128.81 万㎡。

第二，截止 2024 年 6 月底，咸阳住宅市场存量 108.9 万㎡，去化周期 58.2 个月。

市场压力之下，咸阳的住宅用地供应，开始急踩刹车。

整个 2023 年全年，咸阳仅供应了 7 宗住宅用地，成交了 4 宗。在成交的 4 宗中，有 3 宗是安置房用地，商品住宅用地只有 1 宗（32.65 亩）。

2024 年 1-7 月，咸阳仅供应了 4 宗住宅用地，这 4 宗地全部底价成交。在这 4 宗地中，有 3 宗是安置房用地，仅有陕西地建摘得的 140 亩地块，属于商品住宅用地。

按照目前咸阳新房市场的库存压力，在供地方面的踩刹车，还会继续的。

住宅用地几乎暂停供应，使得咸阳楼市的关注度急剧降温，同时在缺少品牌房企新盘之下，咸阳新房市场的产品迭代也放缓。

当然，更重要的影响，则是土地出让金。

继续供地，会进一步加剧咸阳新房市场的去化压力，市场更难；放缓供地，则会影响到土地出让金等方面。

咸阳，正面临两难的选择。

咸阳还能买吗？

面对当前的市场环境，接下来的问题是：咸阳的房子还能买吗？

对于自住来讲，肯定是可以。

对于投资来讲，目前可以绕过。

自住购房者，这是刚性需求，总是要有房住的，当价格已经回调、利率降至历史低点，确实迎来了不错的置业机会。

而咸阳新房市场目前面临的压力，主要有两个方面：一个是二手房市场，一个是泾河、秦汉、空港。

前几年，咸阳卖出去了大量的房子，其中不乏投资客，如今已经陆续交房，对于这些投资客来讲，即使亏损，也会离场的。大量二手房挂出，对于新房市场将是极大的冲击。

空港、秦汉、泾河给咸阳新房市场带来的压力，主要是由于这几大区域很多楼盘的售价与咸阳的房价价差不是特别大，在西咸直管区教育逐步纳入西安体系之下，优质教育资源的加持之下，必然会吸引部分为小孩上学的购房者。

从目前咸阳的存贷款余额来看，截止 2024 年 6 月末，咸阳的本外币存款余额已经达到 5348.91 亿元，在陕西各地市中仅次于西安、榆林，甩出宝鸡仅千亿、渭南超千亿，这说明目前咸阳的消费潜力依然存在。

从贷款余额来看，2018 年、2019 年、2020 年这三年时间，咸阳的贷款余额增速分别为 16.6%、17.1%、18.3%，而 2022 年、2023 年的增速已经下降到 12% 以下，今年上半年更是下降到 9.4%。9.4% 的增速是很多年来的最低值。房贷作为贷款中最重要的构成部分，对于贷款余额增速的影响比较大。

可以看出，一方面是咸阳存款超 5300 亿元，一方面是贷款余额增速大幅下降，这说明手握资金的企业、市民，在购房等大额支出方面积极性不高。

此时，咸阳地产市场需要的是信心的提升，激活市民消费的积极性。

当然，楼市大势所去，作为三四线城市的咸阳，楼市很难再回到曾经的火爆时期高点。

来源 / 地产房剑