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大兴区的兴城之星南面，来了一个兄弟，也是对手。

8 月 14 日，大兴新城西片区 DX00-0407-0007 地块项目公示了设计方案。它是由大兴城开 + 兴业恒盛在去年 11 月以 9.7 亿元底价摘得的。

说它们是兄弟，因为兴城之星的开发商叫兴城盛和，股东为中建三局和大兴城开，分别持股 70% 和 30%；0007 地块项目的开发商叫兴城盛达，股东为大兴城开和兴业恒盛，分别持股 50% 和 50%。大兴城开和兴业恒盛都是大兴区的国企。

说它们是对手，因为中建三局尚未参与 0007 地块项目，但它与兴城之星的设计方案相似度很高。

从销售数据上看，兴城之星是成功的。它于今年 3 月领取预售许可证，户型面积段为 150-270 平米，已网签 139 套，网签去化率约 57%，网签均价约 4.52 万元 /㎡。即便是放眼整个北京楼市，兴城之星的成绩也是排在前列。

乘胜追击，大兴城开就再布 007 一子。实际上，早在兴城之星拿地之后，就传出兴业恒盛也将参与，但最终不了了之了。

这一次，兴业恒盛如意以偿了。它是大兴区黄村劳动和社会保障事务所旗下的企业。

推 150-210 大平层，赠送奇偶阳台

先一睹 007 地块项目的区位。

它位于大兴区黄村镇，位于芦求路和吴建路交叉口西北约 200 米，它的东面是规划丰荣东街、南面是规划春芳中路、西面是规划丰荣西街、北面是规划禾嘉南路。

这块地，像一个平行四边形。地块西边是规划绿地、北面是规划住宅、南面是规划文化设施用地，东面是综合性商业金服用地。

它的规划总建筑面积为 64718.444㎡平方米，其中地上建筑面积 43051.544㎡平方米，一共规划 8 栋住宅楼，11-14 层，共 234 户，容积率仅 1.6，指导价 5 万元 /㎡。其中，1#、2#、3#、4#、5# 和 8# 为 14 层，6#、7# 为 11 层。

大门口在西边，北面也有一个次大门，旁边各有一个地库出入口。在 4# 正前方有一个电动自行车充电场，1# 南面有室外运动场地，小区四个角有垃圾收集点。化粪池有两个，分布在西北角和东南角。

花姐测算，007 地块项目预计供应 150 平米、170 平米和 180 平米和 210 平米三类户型。其中 150 平米分布在最南面的 6# 和 7#，共计 66 套，面宽 14.2 米，进深 13 米；170 平米户型在 1#、4# 东端户、5# 东端户和 8#，面宽 17.1-17.8 米，进深 13.2-13.8 米；180 平米户型在 4# 西端户和 5# 西端户；210 平米户型在 3# 东端户和 4#，面宽 19-19.2 米，进深 14.9 米；200 平米户型在 3# 西端户。

从每栋楼的设计图上看，每套房的南面和北面都有结构梁挑空，预计交付后会变成赠送阳台，不能封闭。以 2# 来举例，整个南面和北面，分别由两个和一个挑空空间。

花姐预计，这个阳台应该按照奇偶层设计，有点像同在大兴的京玺项目。

楼栋整体均匀分布，角煞少

007 地块项目有个诞生好房子的胚子，面宽大于进深，只有 1.6 的容积率。

8 栋楼呈两行排列——没有做到西山观复的纯平行，所有 5# 东端户和 8# 西端户有点角煞问题，但不是很严重。

它的规划稍有点怪异，把楼栋拼命往南放。如果 2#、3# 和 1#、4# 在一条线上，6#、7# 与 5#、8# 在一条线上，是不是就不存在角煞问题，那样的话，6# 和 7# 这两栋 150 平米户型也不至于紧临春芳中路而建，噪音也会少一些。

楼王 2#、3# 的北面很空旷，除了只有 1 层的配套楼和配电室，距离北面和嘉南路有 56 米。从理论上讲，它们是完全可以后移的。当然，楼王绝对占据稀缺资源，它们距离前面的楼栋，长达 57.5 米，比值达到了 1.6。一般情况下，1.2 已经算很好的了。

它们的 210 平米户型，面宽超过 19 米，那一定是四房朝南。

选 170 平米户型，得注意几个问题：1、1# 西端户虽然没有角煞，但到了下午三四点钟，还是会受到 2# 的遮挡，反而东端户，一览无余；2、8# 距离 7# 比较近，角煞就出现了，东端户不被挡，但冲着十字路口。4# 东端户和 5# 东端户的选房逻辑差不多。

因此，170 平米户型的优选顺序为：1# 东端户、1# 西端户、4# 东端户、8# 东端户、8# 西端户、5# 东端户。

180 平米户型只有 4# 西端户和 5# 西端户，4# 稍微差一些，前面有大门、有车辆入口、有电动车停车场，而 5# 前面是十字路口。

吸取兴城之星的经验和教训

当花姐拿到 007 地块项目的总平图，第一感觉是，这又是一个兴城之星？它们在同一个地块，中间只隔了一块地。

很快，就调出了兴城之星的总平图，做了一个对比。

1、地块大小差不多：容积率都是 1.6，007 地块规划总建筑面积为 64718.444㎡平方米，其中地上建筑面积 43051.544㎡平方米，共计 8 栋住宅楼，11-14 层，234 户。兴城之星总建筑面积 6.47 万平方米，地上建筑面积 4.45 万平米，其中住宅面积 4.35 万平方米，共计 9 栋楼，13-14 层，242 户；

2、楼栋排列差异：007 地块规划 8 栋楼，分布均匀、楼栋往南靠，兴城之星 9 栋，分布错落有致，楼栋压北线，由于兴城之星过于突出 4# 和 5# 楼王的楼栋距离，导致 1#、2#、3# 都存在角煞问题。整体上看，007 地块的规划更加匀称；

3、大门的出入口：兴城之星的大门在小区正南的中央位置，更加大气，但这样牺牲了楼栋的排布，而 007 地块大门在西边，更为经济实用。

4、户型面积：兴城之星的户型为 150-270 平米，007 项目户型为 150-210 平米，会略小点，但大致的定位是一致的，做大平层；

5、层高差异。兴城之星 14F 为 44.15 米，单层层高为 3.15 米，007 地块 14F 为 43.65 米，层高 3.18 米；兴城之星的层高稍微占点优势。

6、开发商差异。兴城之星由中建三局与大兴城开合资，007 地块由大兴城开和黄村劳保所旗下企业开发。从品牌上，后者要差点意思，但不知未来是否会引入品牌开发商。

7、赠送面积情况。兴城之星南面只赠送了飘窗，没有阳台赠送，北面有的户型把设备平台改阳台。007 地块项目南面送了奇偶层阳台，北面也有阳台赠送。

整体而言，007 地块没有完全抄兴城之星的作业，而是吸取了教训，在规划上精进了不少。正所谓是：长江后浪推前浪。