财联社 8 月 14 日讯（编辑 杨斌）近日，国内第三单持有型不动产 ABS 项目——安江高速持有型不动产 ABS 获批，第四单项目也已上报交易所。持有型不动产 ABS 定位于 Pre-REITs 到公募 REITs 的中间产品，发行门槛略低、制度设计灵活，突出 " 资产信用 " 和 " 权益属性 "，未来供给前景广阔。

上海证券交易所的公告显示，安江高速持有型不动产 ABS 已于日前获批。同时，万国数据 2024 年第 1 期数据中心持有型不动产 ABS 也于近日正式申报至上交所。此外，建信住房租赁基金持有型不动产 ABS 于 8 月初在上交所挂牌上市。

自去年年底国内首单持有型不动产 ABS 项目——华泰 - 中交路建清西大桥持有型不动产 ABS 成功落地以来，持有型不动产 ABS 的受理、发行开始提速。

今年 4 月 1 日，上交所受理了首支住房租赁持有型不动产 ABS ——建信住房租赁基金持有型不动产 ABS。6 月 3 日，建信建信住房租赁基金持有型不动产 ABS 即取得交易所无异议函。安江高速持有型不动产 ABS 则是于 6 月 26 日获得受理。

根据上交所关于持有型不动产资产支持专项计划的宣讲，持有型不动产 ABS 主要定位于可与公募 REITs 街接的场内标准化权益产品，其产品特点是 " 坚持实质重于形式，突出资产信用 "。有利于落实国家战略，盘活存量资产。

产品制度安排上，整体借鉴公募 REITs 政策导向和产品要求，基于融资人、投资人的需求设置更灵活的制度，激发市场活力。

图：持有型不动产 ABS 产品结构

（资料来源：上交所，财联社整理）

相较于传统 ABS 产品，持有型不动产 ABS 一般采用平层结构，摒弃了传统的优先劣后增级安排，不再通过主体信用增进和资产回购等方式来为产品增信。

业内人士表示，持有型不动产 ABS 最重要的特点是突出 " 资产信用 " 和 " 权益属性 "。以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红，" 交易所希望投资者更多关注此类产品的底层基础资产质量、运营能力和分红策略。"

据上交所宣传，持有型不动产 ABS 定位于 Pre-REITs 到公募 REITs 的中间产品，递进关系表现在产品标准化程度和流动性逐渐提升，对发行主体、资产类别、资产成熟度和合法合规性的要求逐渐提高。

持有型不动产 ABS 的审核参照 ABS 流程，底层资产规模、收益率不设硬性标准，没有首期发行规模和现金流分派率的最低要求。聚焦资产的基本合规要求，强调运营稳定，较公募 REITs 要求更为灵活。

不过，持有型不动产 ABS 作为私募产品，对资产质量和收益情况有一定要求，在定价上要给出比公募 REITs 略高的收益率。

此外，持有型不动产 ABS 的扩募机制市场化，可通过条款设置，经管理人和持有人大会决策即可施行。资产运营可允许原始权益人获得更多经营管理决策参与权，设置激励机制，提高运营效率。

业内人士进一步指出，相较于公募 REITs 的发行门槛，持有型不动产 ABS 产品的制度设计可更灵活，对于暂时达不到公募 REITs 发行条件的资产，可以通过发行持有型不动产 ABS 产品进行过渡和培育。

兴业研究认为，6 月起上交所连续受理持有型不动产 ABS，将开启常态化发行。

据新华财经等报道，上海证券交易所已组建专班，与各地政府主管部门联合开展盘活存量资产专项培训会，排摸并推动有盘活存量需求的企业开展持有型不动产 ABS 项目储备，目前已形成较大规模的项目储备池，预计下半年将加速推进产品落地。