前几天，李嘉诚旗下东莞项目大降价的消息满天飞。

已经成为唱空一派最好的宣传案例。

但李先生 5 折卖的是什么房呢？

是位于东莞市厚街镇横岗水库旁，总占地超过 7000 亩，总建筑面积达 200 万平方米的一个超大盘，海逸豪庭，这个房子是和记黄埔 1999 年拿的地块，开发了 25 年。

甚至一度因为囤地 95 个月而被罚款。

这个房子之前卖 2.3 万 / 平米，现在尾盘打折后 1.4 万 / 平米左右。

这么一看，还真的算降折大甩卖。

但事实真的如此吗？

注意看重点，这个地块人家是 1999 年拿的，拿了地不开发，这是李先生的常规操作。

囤地的好处是，坐等土地升值带来的收益。

你表面看，他在 5 折降价，你以为他亏了，人家当年拿地多少钱，何况开发了那么多年，你觉得人家降价就亏了吗？

有时候普通人替资本担心，我真的只能说吃饱了撑着。

打折卖房，其实只是李先生常规手段。

去年 8 月，长实集团的 " 亲海駅 II" 首发开盘时，最低折后价 290 万港元，较周边二手房便宜了三成，创过去 7 年来九龙新区新盘新低。

最后这个盘被抢光了。

李先生为什么总是率先打折卖房。

一方面，人家很早买的地，哪怕 5 折卖房，因为地价拿的便宜，仗着成本低的优势，他也不亏。

另外，人家也能判断价值，如果区域价值，房子价值不大，直接降价卖，没什么舍得不舍得。

李先生从来不会赚最后一个铜板。

但很多人喜欢把这个事情放大，说李先生都不看好楼市了，要退出了。

实际上，你只看到人家抛售，却忽略人家只是一个调仓的信号。

去年 8 月李先生 7 折卖了香港的房子，但此前他就抄底出险房企，把合景和龙光手上开发的凯玥以 300 亿的价格拿下了，这可是背山靠海的豪宅。

你以为他是卖了房子就跑了，实际上人家是卖掉他已经赚到钱，也判断手续价值不大的房子。

而转头就去抄底那些资金链有问题，没办法继续建房子，但地段好的房子。

从 2016 年就有人说别让李先生跑了，实际上人家根本没跑，只是在不断腾挪和优化他的资产。

普通人之所以这么关注他，说白了，因为自己怕，怕没跟上大佬的脚步，最后做了接盘侠。

现在李先生在做什么，无非就是调仓。

卖劣质资产，买优质资产。

房地产的开发红利早就结束了，这不是什么很难猜的事情。

但越是核心的城市 + 核心地段的房子，永远不会过时。

李先生不过就是懂得赶紧做置换，其实碧 X 园和恒 X 大，他们的很多项目都在三四线城市，但撤出时间太慢了，也导致债务滚雪球一样，最后没还上。

任何一个行业都有红利期，但你要知道什么时候进，什么时候出，才能保证收益的最大化。

这也是人家李先生厉害之处。

但他绝对不是不看好楼市，否则就不会趁其他房企债务出现问题的时候，抄底别人手上的豪宅。

这只是告诉我们，要赶紧做优化。

李先生都不恋战，该打折打折，该抄底抄底，而很多人只看到李先生在抛售，永远看不到人家在做抄底。

关于置换、优化我提了很多次，今年是一线和二线城市难得的降价潮 + 低息 + 门槛宽松的机会，要懂得抓住进军一二线城市，买优质房产的时机，趁早抛售手上并不值钱的房子。

如果这个时候你还恋战，手上有好几套三四线城市或者是非核心区的房子，你还不跑，那房子大概率就只能一直烂在自己的手里了。

记住我一句劝，房子买的永远不是水泥钢筋，而是资源。

不要看户型多漂亮，而是看房子地下的土地，土地之下的城市，有没有价值。

你确实看不懂李先生为什么会突然 5 折抛售房子，又不想被很多信息迷糊了你做判断的机会，加我微信，跟着专业的人来学一学。

现在大家的信息都是碎片化的，当全网出现李先生 5 折抛售房子的时候，所有人都只会看到一个信息点，而忽略了去分析，这几年他到底做了什么。

可以看信息，但别被信息迷惑，现在是信息爆炸的时代，我们不缺信息了，但缺少判断信息的能力。

我们在分析趋势的时候，是把点状信息连在一起看，才能看到事情的全貌。

在这里我就不再啰嗦了，如果你不想被各种信息差收割，想更清晰看到现在局势到底是什么。

可以先扫码加我微信，有些分析我都放在我闭门直播中详细展开来说。

今天就是重大会议开始的时候，那会议到底说了什么，什么和我们有关系，接下来到底怎么走，我也都会在闭门直播第一时间和大家做分享。

大家开始发慌了。

所以李先生 5 折抛售东莞的房子，才会不断被传播。

人在悲观的时候，会看什么都悲观，关键是，自己都会努力找到悲观的事情，以此证明自己悲观情绪是对的。

李先生的动作，说到底是预判了接下来的方向。

房价没有普跌，只有部分城市的房子，才有价值。

这也是我一再强调的，普跌分涨。

越是这个时候，大家买卖房产都要特别谨慎，现在我们针对楼市的一系列刺激政策和招数，但真正有用，成交量能顺势回暖的城市并不多。

这恰好说明，楼市的问题，不是简单政策放开就能回暖的问题。

但也正是如此，大城市的房子，又一次给了大家上车的机会。

给几点接下来买卖房产的建议吧：

1、此时此刻，如果你已经高位站岗，能现在卖掉，就不要拖，尤其是你的城市，已经跌了好几年，也没有什么好转的信号。

2、只有一套房子，不要太焦虑，你现在的问题不是盯着房价涨跌，而是算好家庭的现金流，保住份工作，能不断供，就是最好的。

3、如果你有多套房，现在是你最需要重新判断资产价值的时候，卖掉便宜且价值不大的，换到更好的城市，哪怕贵一点都好。

便宜的房子是卖给没钱的人，人都没钱了，你还想谁给你接盘呢？

而贵的房子是卖给有钱人的，哪怕经济下行，有钱人也只是从很有钱变得一般有钱，财富萎缩的速度比依赖工资收入的普通人来的更慢。

4、如果你会刚需，说实在的，我没有什么建议给你。

因为刚需你喜欢什么买什么，如果此时此刻你把房子当成是消费品，记住消费品就是买自己喜欢。

但如果你依然觉得房子是资产，不希望下跌，你就不是刚需，给你的建议就是逆人性。

人性最大特点就是贪、怕、懒，贪心想赚得多，又害怕接下来房价下跌，且懒得去做宏观的分析，最后觉得反正大家说什么我就信什么，大家做什么我就做什么。

只要亏的不止我一个，就好了。

所以这就是财富二八定律的原因，为什么会赚钱的富人永远只是少部分人呢。

因为人家不仅懂人性，还懂逆人性。

看看李大佬从不赚最后一个铜板，你就知道人家是能克服贪念了。

现在的楼市，正在深度调整，所以危机重重但又充满机会，房价下跌，才给了很多人买得起的机会，门槛放松，才给了很多人买得了的机会。

至少从救市态度来看，房价是不可能永远跌。

只是什么时候能涨呢，这才是我们不确定的，但有一点可以确定，不管城市和国家最后以什么方式去前进，核心城市的核心房子，始终是涨的。

参考发展了 100 多年的欧美房地产史，和隔壁的日韩，均是如此。

所以如果你还觉得迷茫，看清楚楼市涨跌，分辨不清楚现在的市场。

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很多人关心自己所在的城市有没有价值，我们查询了去库存周期、成交量，整理了一批2024 年下半年最有机会回暖的 13 个价值城市名单，如果你所在的城市不在名单内，可以考虑置换了。

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