睿思网讯：8 月 1 日，据新交所 SGX，美联储将在今年 9 月降息（根据芝加哥商品交易所美联储观察工具显示，截至 2024 年 7 月 26 日，降息的概率为 100%），几乎已成定局。而利率仍是房地产投资信托（REITs）的关注焦点。

新加坡金融管理局（MAS）上周宣布了一项提案，旨在简化所有新加坡 REITs 的杠杆率要求。该提案建议，对所有 S-REITs 实行 50% 的单一总杠杆率上限，并规定最低利息覆盖率（ICR）为 1.5 倍。

目前，如果 ICR 低于 2.5 倍，S-REITs 的杠杆率上限为 45%；如果 ICR 高于 2.5 倍，则杠杆率上限为 50%。新加坡金融管理局上一次提高杠杆上限是在 2020 年 4 月，目的是为 S-REITs 在新冠疫情期间管理其资本结构提供更大的灵活性。

最新的提案旨在简化杠杆率要求，促进审慎借贷，并确保 REITs 能够充分偿还债务，并有足够的收益来支付利息开支。

根据 2024 年 7 月 26 日中午摘录的最新公司文件，目前，S-REITs 的平均资产负债率保持在 39.1%。该板块半数以上的负债率低于这一平均水平。

保持最低资产负债率的 5 只 S-REITs 分别是：砂之船房地产投资信托（Sasseur REIT，25.2%）、百利宫房地产投资信托（Paragon REIT，29.9%）、远东酒店信托（Far East Hospitality Trust，31.5%）、宝泽亚太房地产信托（AIMS APAC REIT，32.6%）、星狮物流商产信托（Frasers Logistics & Commercial Trust，32.7%）。

处于 39.1% 的负债比率和 50% 的监管上限意味着该板块有超过 200 亿新元的潜在借贷空间，可以为资本密集型收购提供资金。今天，多数 S-REITs 也公布了 ICR 数据，该板块的平均 ICR 为 3.8 倍。ICR 是衡量 REIT 支付未偿债务利息的能力。有 33 只信托的 ICR 高于 2.5 倍，所有信托 ( 基于报告的 ICR ) 的 ICR 都高于 1.5 倍。

ICR 最高（在可用的情况下使用调整后的 ICR）的 5 只 S-REITs 分别是：大和房屋物流信托（Daiwa House Logistics Trust，12 倍）、百汇生命产业信托（ParkwayLife REIT，11.1 倍）、IREIT Global（7.1 倍）、星狮物流商产信托（Frasers Logistics & Commercial Trust，5.9 倍）和吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC REIT，5.1 倍）。

胜宝工业信托（Sabana Industrial REIT）是本财季首只发布财报的 S-REIT。其投资组合估值同比增长 3.3%，达到 9.145 亿新元，主要得益于资产提升计划、资产翻新和租金上涨。胜宝工业信托在 2024 年上半年的每单位派息（DPU）为 1.34 分，同比下降 16.8%。但在此期间，租金调整率提高了 16.8%，标志着其连续第 14 个季度录得正向续约租金调整率。胜宝工业信托的总杠杆率为 35.8%，ICR 为 3.3 倍，其 80.1% 的借款为固定利率。

资产负债率，又称为总杠杆率，是 REIT 的总债务与总资产的比率。这一指标用于评估 REIT 的财务杠杆，受到投资者的密切关注。如果资产负债率较低，则表明有更大的能力为未来的收购获取更多债务，而资产负债率较高，则可能导致信贷问题，尤其是在经济下行时期。