本文来源：时代周报 作者：梁争誉

" 创三代 " 恒隆集团、恒隆地产董事长陈文博接班后的首秀成绩单，不尽如人意。

7 月 30 日，恒隆集团、恒隆地产发布 2024 年度中期业绩并召开业绩发布会。这是陈文博履新董事长一职以来的第一份财报，面临着 " 前所未有的挑战 "。

今年 1 月，陈启宗宣布退休，其子陈文博获委任为董事长。从 1960 年成立，到陈文博接班，这家香港地产豪门完成第三代的传承。

接任董事长一职时，陈文博表示，父亲陈启宗的指导和栽培对其非常重要，" 令我有信心在这个市场，以至整个世界处于特殊时刻时为公司掌舵。"

陈文博首次 C 位坐镇恒隆业绩会，图源：恒隆集团

然而，复杂形势下的市场压力超过了恒隆集团的预期。

业绩会开场陈文博就坦承，" 股价也好，业绩也好，有一点挑战，有一点压力。" 恒隆集团、恒隆地产行政总裁卢韦柏也表示，虽然恒隆集团在去年 5 月就已经看到经济放缓的迹象，但没有考虑到下滑趋势会持续到今日。

这一意料之外的预期反映在业绩报表上，是多项指标的下行。

报告期内，恒隆集团总收入约 63.79 亿港元，同比增长 15%，股东应占净利润约 8.88 亿港元，同比下降 47.21%；恒隆地产总收入约 61.14 亿港元，同比增长 17%，股东应占净利润约 10.61 亿港元，同比下降 55.68%。

股价也令资本市场感到担忧。

截至 7 月 30 日收盘，恒隆地产报收 5.64 港元 / 股，创下 2000 年 6 月以来新低，年内累计跌幅达 44.35%；恒隆集团股价表现稍好，报收 8.58 港元 / 股，年内累计跌幅为 13.46%。陈文博回应称，" 谁都不想见到股价下跌，如果有人觉得股价和陈文博有关，我觉得是高估了自己，这是市场行为。"

不过，恒隆集团仍有增持恒隆地产股票的计划。去年 8 月至今年 6 月，恒隆集团已斥资 6.1 亿港元购买 6200 万股恒隆地产股票。" 市场觉得股价是这么高，我们内部觉得应该更高一点。" 陈文博说。

" 在充满挑战的宏观营商环境中，恒隆采取严谨的财务管理及营运操作纪律，以重整增长动力。" 恒隆集团表示。

上海恒隆广场销售额跌 23%

宏观环境承压，一贯稳健的老牌港资房企也难独善其身。" 包括内地和香港，我们都遇到可以说是前所未有的挑战。" 卢韦柏表示。

整体来看，恒隆集团、恒隆地产的营收虽保持正向增长，但其核心业务物业租赁的收入、盈利表现均出现高单位数，甚至双位数的下滑。

营收增长主要是报告期内恒隆集团出售香港皓日 114 个住宅单位、香港蓝塘道 1 间大宅、武汉恒隆府 4 个单位，合计进账 12.28 亿港元。去年同期，恒隆集团物业销售收入仅 200 万港元。

物业租赁板块，恒隆集团实现收入 51.51 亿港元，同比下降 7%；实现营业利润 36.24 亿港元，同比下降 11%。其中，内地市场租赁收入和营业利润跌幅分别为 6%、11%，香港市场租赁收入和营业利润分别下跌 8%、11%。

恒隆集团表示，物业租赁收入下跌主因有三个，奢侈品消费市场表现平淡、出境购买奢侈品的人数上升及办公楼租赁市场供过于求竞争激烈。

一向被视为 " 现金奶牛 " 的高奢商场上海恒隆广场首当其冲。

由于购买力稍逊的顾客在奢侈品消费上更为谨慎，并倾向境外游时购买更优惠商品，导致上海恒隆广场的租金收入和租户销售额同比分别下跌 8%、23%。办公楼方面，由于有少量主要租户租约到期，上海恒隆广场两座甲级办公楼收入同比下跌 7%，出租率亦下降 10 个百分点至 88%。

陈文博强调，上海恒隆广场销售额下滑，亦与去年同期的高基数有关。2023 年上半年消费市场出现报复式增长，上海恒隆广场销售额同比增长 68%，" 我们的高基数很容易被人忘了。"

香港市场的表现亦不容乐观。

由于消费和旅游模式转变，叠加办公楼需求不振和供应过剩，恒隆集团在港物业租赁收入下跌 8% 至 16.14 亿港元，盈利利润下跌 11% 至 12.69 亿港元。位于主要商业和旅游区的零售物业部分主要租户租金下调，导致收入下挫 10%；社区购物商场表现相对强韧，整体收入同比微跌 4%。

" 虽然下调压力依然存在，但我们的物业都在所在城市最好的位置，所以我们希望可以维持高出租率，从而有稳定的收入。" 卢韦柏表示。

截至报告期末，上海恒隆广场处于满租状态，大连恒隆广场出租率增长 4 个百分点至 93%，昆明恒隆广场出租率维持在 98% 的高位，位于港岛东的康怡广场、九龙东的淘大商场出租率分别为 98%、95%。

先降债再投资

" 你问我未来的前景，我们也看不透，暂时也不敢望得太远。" 卢韦柏在回应媒体关于对市场未来趋势的判断时如是说。

前路迷雾重重，恒隆集团选择 " 保本保命 "" 量力而为 "。

陈文博说，如果有钱，恒隆集团首先希望降低负债，第二派发股息，第三才是继续投资。

截至报告期末，恒隆集团的净债项（借贷总额扣除现金及银行存款）余额为 464.97 亿港元，净债项股权比率为 30.2%，债项股权比率为 34.9%。

" 我们的负债率现在是 32.9%，我们一直希望在最高峰的时候不要超过 35%。对于以租赁业务为主的公司来说，这个比例非常健康。" 恒隆集团首席财务总监赵家驹表示，" 我们希望通过各种措施，包括股息调整、以股代息，可以在几年后将负债率降到 30% 或以下水平。"

派息方面，恒隆地产选择减少派息，保留现金。

7 月 30 日，恒隆地产宣布派发中期股息，每股港币 12 仙，较去年同期减少约三分之一。" 这是一个经过深思熟虑、为了公司未来可持续发展的负责任和务实的决定。" 陈文博表示。

陈文博补充称，现时恒隆集团面对充满挑战的大环境，上半年情况较预期中差，未来也要继续稳守，所以公司有需要更加审慎理财，保留多些现金，借此降低债务水平和利息支出，也支持发展中项目的资本需要。

" 保本保命 " 还体现在收缩投资。

赵家驹介绍，恒隆集团今年有 50 亿 -60 亿港元的资本性支出，重头戏是杭州恒隆广场。杭州恒隆广场为高端商业综合项目，包括一座购物中心、五幢甲级办公楼、杭州文华东方酒店，目前建设进度已近尾声，预计 2025 年起分阶段落成。

"2025-2027 年公司总体投资会慢慢降低，每年大约十几二十亿港元上下，重点是做好手头上已经承诺的项目，暂时没有新的大规模项目。" 赵家驹补充道。

" 现时营商务必谨慎，并不是扩张的好时机。董事会认为作为一间对股东负责任的公司，有必要主动采取特别措施保留现金，以确保公司的财务状况稳健，也为了公司及股东的长远利益着想。" 陈文博表示。

" 在特殊时刻时为公司掌舵 "，陈文博的守业考验刚刚开始。