继经发物业本月在港交所正式上市、成为 " 西北物企第一股 " 之后，西安物企市场又发生了一件大事。

天地源拟将旗下 3 家物业公司，转让给天地源的实控人高科集团旗下全资子公司高科物业。

此次转让完成后，意味着西安物企市场上的巨无霸高科物业将会诞生！

天地源转让 3 家物业公司给高科物业

2024 年 7 月 19 日收盘后，天地源发布《天地源股份有限公司关于转让物业公司股权暨关联交易的公告》。

根据公告，天地源下属全资子公司西安天地源房地产开发有限公司、深圳天地源房地产开发有限公司、陕西天投房地产开发有限公司，拟分别将其持有的西安天地源物业服务管理有限责任公司（以下简称西安天地源物业）、深圳天地源物业服务有限公司（以下简称深圳天地源物业）、陕西天地源天投物业服务有限公司（以下简称陕西天投物业）100% 股权，以 3713 万元转让给向西安高科物业服务管理有限公司（以下简称高科物业）。

由于高科物业是天地源实控人高科集团的全资子公司，因此此次交易构成关联交易。

天地源此次拟转让的 3 家物业公司在管面积合计为 815.78 万㎡，2023 年营收合计为 2.96 亿元、净利润 639.18 万元。

其中，西安天地源物业在管物业主要分布在深圳、天津、西安、宝鸡，在管面积 673.87 万㎡，2023 年营收 2.57 亿元、净利润 313.71 万元，是此次转让的 3 家物业公司中规模最大的。

深圳天地源物业在管的物业主要分布在惠州、珠海、广州，陕西天投物业在管物业主要分布在咸阳、重庆、榆林。

关于此次转让，天地源表示主要是为了聚焦房地产开发主业，优化公司产业结构，持续提升公司质量。

此次转让之后，上述 3 家物业公司不再参与天地源的并表，因此后续将对于天地源的营收、净利润将产生直接影响。不过，2023 年物业部分在天地源整体营收中的占比仅有 2.57%，因此影响非常的小。

而此次转让产生的 3713 万元，将会对天地源 2024 年的营收、利润产生影响。特别是在上半年天地源预亏 2280 万元至 3420 万元的背景之下，此次转让或许会对天地源 2024 年亏损或盈利产生比较大的影响。

此次转让，其实也可以看作是高科集团对旗下地产开发、物业板块进行整合的重要推进。

2023 年，高科集团对旗下的地产开发板块进行了整合，紫薇地产、高新地产、丝路国际金融整合成立高科地产，高科房产、高新保障房（城棚改）整合成立高新安居。

整合之后，高科地产的定位是主要发展养老服务产业、商业地产，高新安居的定位则是保障性住房的投资建设和运营。

地产开发板块整合的同时，紫薇物业、高科物业、枫叶物业也整合成了高科物业。

值得注意的是，在此次天地源拟将旗下 3 家物业公司转让给高科物业的同时，本月高科集团将其持有的高新地产 100% 股权无偿划转给了高科地产，在实控人为高科集团不变的情况之下，高科地产成为天地源的大股东。

接下来，会否将地产开发板块其它资产注入上市公司，这将是值得关注的！

在管面积超 3700 万㎡，

西安物企巨无霸诞生！

天地源所发布的交易公告中信息显示：高科物业目前管理物业总面积 2901.75 万平方米，物业类型主要涉及高档住宅、别墅、高档写字楼、商业综合体、城市综合体、学校、产业园、公租房、安置房、医院、政府公共物业等。

这意味着，加上天地源此次转让的 3 家物业公司在管面积 815.78 万㎡，高科物业的在管面积将会达到 3717.53 万㎡，成为西安物企中的巨无霸！

也许大家对在管面积没有一个明确的概念，但对比刚刚登陆港交所的经发物业截止 2023 年末在管面积 1460 万㎡可以看出，收购天地源旗下 3 家物业公司之后，高科物业的在管面积相当于经发物业的 2.5 倍。

从营收的角度，也可以看出高科物业的规模优势。

数据显示，2023 年经发物业的营收为 8.62 亿元，而高科物业、天地源此次转让的 3 家物业公司的营收合计为 11.96 亿元，也是远高于经发物业。

不过，从服务单价、盈利能力来看，高科物业是输给了经发物业。这主要是由于高科物业在管物业中住宅占比较高，而经发物业在管面积中城市服务、商业物业管理服务占比达到了 39.2%。

在管面积中商业物业占比较高的物企，相对来讲盈利能力更高一些。

这一点，从各家上市物企 2023 年的营收、净利润就可以看出。2023 年，在管面积最高的是碧桂园服务、万物云，在管面积均超过了 9 亿㎡；营收规模最大的是碧桂园服务、万物云，分别为 426.12 亿元、331.83 亿元。而净利润最高的华润万象生活，2023 年在管面积则为 3.7 亿㎡、营收为 147.67 亿元。

整体来讲，这几年上市房企、上市物企的市盈率均大幅回调，但上市物企的市盈率依然远高于房企。例如：万科 A 的市盈率为 8.13 倍，而万物云的市盈率为 11.61 倍；绿城中国的市盈率为 4.7 倍，而绿城服务的市盈率为 16.43 倍 ……

与地产开发容易受到政策、市场环境影响而波动不同的是，物业市场相对来讲更为稳定一些。

作为西北地区第一家上市物企，经发物业目前的市盈率为 11.37 倍，市值 6.24 亿港元。（2024 年 7 月 19 日收盘数据）

在经发物业已经率先登录资本市场的背景之下，高科物业是否有上市计划，目前未知。

我们也期待经发物业之后，能够有更多的陕西物企登录资本市场，借助资本的力量，做大做强。