每一个楼花，都是独一无二的。

北京又冒出超常规取证的楼盘。

9 月 18 日，顺义新城 05-02-21-1 地块领取了规划证，2026 规自（顺）建字 0032 号。

如果拿 828 地产新政来套，它属于要卖现房的那种。

报规图公示期为 2026 年 8 月 4 日 -2026 年 8 月 12 日，反馈意见在 2026 年 9 月 21 日。

按照北京楼市的规则，一般情况下，一个新项目须反馈意见通告之后，才能获批规划证。

这表明，顺义国企仁和日升提前 3 天，拿到了 21-1 地块的规划证。

为了赶时间，仁和日升也是竭尽了全力。

没有收到公众的反馈意见，为什么 21-1地块在公示期结束后，却拖了一个多月才拿证呢？

纠正日照间距算法

屈指算来，现在距离 828 政策公布，已经过去了 27 天。

这期间，仁和日升对 21-1 地块，又修改了图纸。它前后共计发布了三版图纸：

第一版，里面信息太模糊，公示一天后，就撤了；

第二版，很清晰，却出现了一些设计上的漏洞；

第三版，是随反馈意见通告一起公布的，对原图纸做了修正。

花姐对比之后，发现至少优化了几个点：

1、修改了日照间距的算法

原来，它将室外地坪标高与室内地坪标高混用，导致计算错误。

设计单位清水爱派老板是谢江，应该是要挨板子的，扣点设计费。21-1 地块的的总设计费，为 291.12 万元。

现在，它统一以室外地坪标高，来测算日照间距。

2、剧透了住宅的室内外高差

1，有步行楼梯，共计 6 步。花姐推测，住宅首层与室外地坪的高差为 0.9米。

3.45 米，1。

此外，1#，比 3.9 米。

3、增加了飘檐轮廓线

虽然新图纸，依然没有画出 "阳台 "，但增加了飘檐轮廓线。

东面主入口的轮廓，加了顶盖格栅镂空。

还有，取消了车库出入口上的轻钢结构阳光板顶棚。

配电室放到地上

今年 3 月 17 日，仁和日升以 3.48 亿元底价，摘得 21-1 地块，折合楼面价 1.54万元 / 平米。

这块地太小，用地面积约 1.57 公顷，地上计容建面约 2.26 万平米，容积率 1.44，限高 60 米。

从图纸上看，02-21-1 地块的 3 栋住宅楼，分 5F、10F、17F，南低北高。

整体有以下几个关键点：

1、由于地块面宽太小，大门与邻里空间、下沉庭院分离。

大门背后设置 11 个地上停车位，大概率验收完毕后会取消，否则不好进小区。

2、配电室竟然放在地上了，不太符合新潮流。

3、地下挖了三层，深度在 10.95 米至 11.4 米，在消防设计上，更加严格。

4、西北角的围墙 " 凹 " 了，是给北面的沙坨宜家家园 5#，让出一定的 " 喘息 " 空间；

5、南面仁和花园二期 22 栋，长达 7 个单元，像一堵墙，很是压抑；

6、小区北面是一块弧形的绿地公园，北距沙坨宜家家园 1.8 米。

由于受仁和花园二期 22 栋，和沙坨宜家家园 5，导致 21-1 地块，不得不放弃在它们中间设置住宅楼栋，白白浪费一些占地面积。

这个原因，也是 21-1 地块，被托底成交的主要原因。

户型 110平至 125平

21-1地块共计规划 196套房源，户均建面约 115 平米，定位为纯改善。

每栋的户型配比如下：

1、1。17F 四个单元，两个端户 115 平米、中间 6 户 110 平米，共计 136 套。四居室，面宽约 10 米，进深约 14 米，一层为下跃产品；

2、2，10F 两个单元，端户 125 平米，中间户 120 平米，共计 40 套。四居室，面宽 10.5 米，进深约 14 米，一层为下跃产品；

3、3，5F 两个单元，端户 125 平米，中间户 120 平米，共计 20 套。四居室，面宽 10.5 米，进深约 14 米，一层无下跃产品。

这个楼盘的赠送情况，与顺义的中铁青云国樾、青年 ONE 序差不多：

南向内嵌阳台 +防火挑檐 +北向设备阳台，大概率都会封闭进室内。

其中，内嵌阳台进深 1.8 米，半计面积；防火挑檐进深 1.8 米，全送；设备阳台进深 1.5 米，全送。

它最大的风险来自于，用于消防的防火挑檐，真的允许封闭吗？

21-1 地块位于六环外，非地铁盘。

离最近的地铁站，是 15 号线顺义站和俸伯站，都超过 3 公里。

结合周边的楼盘售价，花姐推测，它的房子售价，大概在 3.3万元 /平米。