" 物业费年年交，钱花哪了？电梯广告收入又去了哪里？" 这大概是许多西安业主心里的一笔糊涂账。2026 年 8 月 12 日，西安市印发修订后的《西安市物业服务收费管理办法》，新规同日正式施行，从收费项目到公共收益，物业的每一笔钱都要摊在阳光下。

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" 一费制 " 落地：三费合一，账单瘦身

新规在实行政府指导价的普通住宅小区推行 " 一费制 "：将小区照明、电梯、消防等公共设施的能耗及运维费用，统一纳入物业服务费成本，实现基础物业费、公摊电费、电梯费 " 三费合一 "，严禁物业单独列项、重复收费。新建或新交付的小区直接执行；既有小区合同期内维持原收费方式，需在完成调价程序后方可切换为一费制；实行市场调节价的小区不强制实行，由合同约定。以后再看账单，一笔费用清清楚楚，不再有各种 " 附加项 "。

价格上实行分类定价。未成立业主大会的普通住宅执行政府指导价，按服务等级分为四级，高层住宅一级服务最高 2.2 元 / 平方米 · 月，多层一级最高 0.85 元，符合超一级服务标准的小区可在最高价基础上按规定上浮。已成立业主大会的小区、非住宅物业实行市场调节价。物业不得单方面涨价，确需调整的，须在街道监督下公示成本明细，经业主共同表决通过后方可执行。

▲图源：华商 - 报

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电梯广告的钱归全体业主

这是很多人第一次弄明白的事：小区电梯广告、场地租赁等经营性收入，扣除合理成本后，全部归全体业主共有，优先用于补充住宅专项维修资金。

按照《西安市物业服务收费管理办法》及《西安市住宅小区公共收益管理办法》等配套文件规定，物业必须每半年公示一次公共收益收支，每年一季度公示上年度履约情况，公示期不少于一个月。业主有权查阅、抄录甚至复制相关财务资料。西安市住建局介绍，目前全市已有 6029 个小区落地实施公共收益与服务支出 " 双晒 " 机制。在西咸新区恒大都市广场，业主通过小程序即可实时查询每一笔广告费、场地租金的收支明细。有业主感慨：" 这样交物业费，也交得心甘情愿。"

▲图源：西安文明网

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干得好能涨价，干得差要降价

新规探索建立" 红黑榜 " 信用监管体系：连续两年考核优秀、进入红榜的企业，在履行调价程序，包括公示成本明细、经业主表决通过、完成报备之后，物业费可上浮 10%；年度考核不达标、连续两年列入黑榜的，经相应程序后，则下调 10% 收费标准。服务质量与收费尝试直接挂钩，倒逼物业提升服务水平。该机制主要适用于实行政府指导价的小区。目前，灞桥、未央、莲湖、鄠邑等多个区已发布物业 " 红黑榜 "，黑榜企业被通报批评并限制投标资格。

同时，几条 " 硬杠杠 " 写进办法：物业不得以未交费为由断水断电；不得强制捆绑收费、只收费不服务；代收水电费不得加价；业主车辆临时停放 30 分钟内免费；门禁卡每户免费配备不少于 4 张。

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这些实惠和权利，请收好

除了透明化，新规还带来几项减负福利：实行政府指导价的小区，房屋或车位空置 1 个月以上，经物业登记确认，物业费和停车费可按合同标准的 70% 交纳；实行市场调节价的小区，空置优惠按物业服务合同约定执行，不强制 7 折。物业费按月收取，预收不超过三个月。

业主的权利也明确写入：每半年看一次公共收益公示，每年一季度看一次履约公示；发现未公示、乱收费，可向住建或市场监管部门举报；物业想调价？没有业主表决，一律无效。

物业费告别 " 一口价 "、迎来 " 阳光账本 "，改变的不只是一张账单，更是业主与物业之间重建信任的开始。你的小区公示了吗？不妨下楼看一眼。

文 / 周芝屹

编辑 / 严雨尘

法律顾问：北京市泽文（西安）律师事务所