嘻嘻 ~~

海珠刚改买家要偷笑了！

最近，我得到可靠消息——

海珠销冠项目保利海韵，本月即将加推建面约 83-85 平的小户型产品！

这意味着什么？

在此之前，你想上车这个盘，预算总价要来到 510 万起，才能买到这里的最小面积建面约 92 平三房，折合单价 5.5 万 / 平起。

以后不一样了，三房面积下调，价格门槛也会跟着降下来。

我打听了下，马上上新的约 85 平，吹风价大约在 450 万起，折合单价 5.2 万 / 平起，比约 92 平都要便宜个 3000 元 / 平！

我天，这波有点猛啊！

新产品不提前给大家扒扒清楚，我睡不 jio~~

来，先说户型。

现在项目最终图纸还没出来，具体面积也没确定。

能确定的有两个：一朝向都是西南向，单边位。

所以如果你非常执着，只想要东南向的三房，那这波可能不太适合你，在售约 92 平有东南 / 西南两个朝向，总价都要 5 字头起，东南向单位还更贵点。

没办法，求朝向就得瘦钱包。

但是！！要是你想预算可控、还能挑挑楼层的话，那 5 栋这批 80+ 平新品可要盯住了，三房价格门槛直下约 60 万！！

二新品户型，可以参考西南向约 92 平，细节处有调整。

喏，这就是现在在卖的西南向约 92 平，你可以脑补一下缩小版。

当然，有些小地方还是会改。

比如，约 92 平可以做三房两卫，但如果你家里人不多，可以把客厅和隔壁次卧打通。

两个空间都带阳台，可以整条打通，相当于整个大方厅总开间可以去到 5.6-5.8 米，客厅开间大概占 3.5 米。

但约 83-85 平的采光面就不会这么奢侈咯，客厅开间约 3.3 米，隔壁次卧是木有阳台的。

只能说，这波小户型新品在格局分布上是可以对标约 92 平的，这个没毛病，但一些细节还是会有所降级，不然也不可能塞得进 80+ 平，价格也没法打下来。

其次，说下位置。

这次加推的是 5 栋，总高 32 层，2T5 户，总高和梯户比跟在售的 8 栋一样。

但小户型视角，有明显不同。

如图，东边 8 栋约 92 平梯腿，东南向主看配建的昌岗中路小学新校区和现有的南泰百货食品市场。

周边建筑都比较低矮，目测买四层以上单位，视野就不会有啥遮挡的问题。

但 5 栋约 83-85 平两条梯腿，西南向主看宝泉大厦，两者距离约二三十米，视野非常依赖楼层选择。

我查了下，宝泉大厦总高 19 层，估摸着要买到 20 来层才不会出现对望和遮挡的问题。

图源贝壳

这就很考验手速了！

为啥这么说？

马上加推的 5 栋 80+ 平小户型，总货量约 62 套。

刨除掉顶楼、次顶楼，20 来层单位只有约 20 套。

总价 400 多万，上车保利海韵，多的是人要抢啊，这 20 套怎么够分！

我可没有夸大，数据摆在这。

据中指院市场报显示，今年 1-8 月，保利海韵累计销售金额高达 31 亿元，闯入全市新房项目销量前三，拿下海珠区的 TOP1。

图源中指院

它凭什么这么火？

很简单，有地铁，项目距 2/11 号线双地铁江泰路约 600 米，去珠金琶都很方便；

有学校，隔壁就是配建的昌岗中路小学新校区，预计 28 年左右会开，由校本部领办，师资共享（实际入学情况请以当地教育局最新招生政策为准）；

有商业，对面是约 20 万方商业体，规划有酒店、写字楼、商场等，现在整块地已经围蔽起来在哐哐施工，预计 30 年交付；

此外，约 500 米脚程范围内还有南泰百货、万科里、燕汇广场等成熟商圈。

项目还是老城区罕见的围合式布局，自带约 1 万方双花园，容积率 3.4，全盘总高不过 30-32 层。

是的，和隔壁翠城花园差不多总高，差不多密度，但产品和楼龄年轻快 20 年！

最关键是，保利海韵虽然占据主城区黄金地段，但周边界面真的算不错，门口道路宽而新，日常上下班堵车概率都要比片区一些小区低太多。

这样没啥短板的盘，很难不出圈吧。

有项目内部人员偷偷告诉我，仅仅上个月，项目已经大卖约 50 套，9 月份刚过 1/3，也卖了十几套，热度持续不减。

自开盘以来，均价还小涨了 1-2 个百分点。

如果你预算有限，但对保利海韵感兴趣，不妨嘉个威星二娃（wsfew2026），提前找他做做选筹功课 ~~

最后房产君还想说——

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