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大家有没有发现，北京朝阳区土拍很疯狂，唯独华润置地缺席了。

它看不懂朝阳豪宅的逻辑，却读懂了中央别墅区。

7 月 31 日，顺义区后沙峪 SY00-2101-2001、2002 地块上架，将于 9 月 3 日拍卖。它的用地面积为 20.22 万平方米，容积率仅为 1.01，预计产品为 " 洋房 + 别墅 " 组合。

这宗地的买家，花姐斗胆预测，是华润置地。

它的南面一路之隔，便是北京润园，华润置地的一个意外惊喜。原本，它是硬着头皮拿下的，做好了打持久战的准备。

但，无心插柳柳成荫。

截至目前，北京润园已经网签了超 80 亿元，地价覆盖率超过 134%。

华润置地赚翻了。

成王败寇。在北京润园身上，华润置地似乎做什么都是对的。

可以预见的是，这次新上架的 2001、2002 地块，华润置地是势在必得的，花姐姑且称之为 " 北京润园二期 "。

毕竟，一年来，为了它，华润置地做足了功课。

调规背后的深意

当 2001、2002 地块上架时，花姐惊呆了。

超过 20 万平米的宅地，北京规自委顺义分局竟然和盘托出，毫不含糊。

去年 1 月份，后沙峪一共浮现 4 块宅地，分别是 2003 号、2006 号、2007 号、2008 号地，后两块，即北京润园所在地。

当时，2005 号地没出现。花姐判断，整个片区 5 块宅地，大概率要分三期上架。

现在看来，顺义分局信心十足，决定只分两期供应。

为了更好地卖地，2001、2002 地块调规了，大致在四个方面：

1、将原来的 " 规划一路西段 "，变成 " 街坊路 " 出让、计入用地面积，宽 20 米、占地约 5400 平米；

2、将原规划的 " 幼儿园 "（占地 6755 平米、建面 5400 平米），变成商业（占地和建面都是 3000 平米），挪至东南角；

3、将原来的 2003 号、2006 号和 2005 号三块地，合并成 2001号一块宅地；

4、将建筑高度从原来的 "24 米（局部 27 米）"，变成 "27 米 "。

这四个变化，至少暗含了三层意思：

1、多增加一条 " 街坊路 " 的包袱，但减少了幼儿园配建，变成了可持有的商业资产，拿地者十分划算。

2、宅地 " 三合一 "，意味着未来在车库出入口等建安成本上，节省不少。

反观北京润园，走了不少弯路。

先是申请将 2007、2008 号地规划指标整体核算，街坊路位置可需优化，后来又将两块地合宗，地块为 "200708" 号地。一来一去，浪费了不少时间。

3、建筑高度抹去 24 米之后，让洋房不再受地块基底面积 25% 限制、不受洋房面积受 30% 限制。

有了北京润园调规的先例，这次新上市地块调规 "一步到位 "，直接打消了拿地者的疑虑。

二期产品规划推测

北京润园二期，会出什么样的产品呢？

来重新梳理一下它的地块参数：

1、占地 20.22 万平方米，规划建面 20.42 万平方米，容积率 1.01，限高 27 米；

2、刨去两条街坊路占地约 1 万平米、商业占地 0.3 万平米，实际容积率 1.08；

3、2001 号地，被两条街坊路，划分成三个独立的小区。尤其是东西向的那条街坊路，宽 20 米，与规划一路直接连通，是主要干道之一。

按照一期的规划，南面为别墅区，北面和西北为洋房区，洋房与别墅的占地比例，大概是 1:2。

依葫芦画瓢。

根据三个块地的区位，花姐推测二期未来的产品分布如下：

1、洋房区：位于二期的东面——原 2006 号地，一期的正北面。这里离温榆河稍远。

2、别墅区：分南北两个区，北区是原 2003 号地，南区为原 2005 号地。

在产品配比上，花姐从华润置地内部拿到一些信息，总原则是，在一期的基础上全面升级。

1、洋房：从一期的 270 平米 -330 平米，跃升为超级大平层：300 平米 -500 平米。

2、别墅：一期为 700 平 -990 平米双拼，二期北区为 600 平米、南区为 1200 平米类独栋。

不仅如此，二期在赠送上会有更多的突破，别墅客厅会出现挑空。

有关二期产品升级，其实在供地文件上已经做了些许剧透：

1、直接提到了北京现行的两个好房子政策；2、鼓励采用 " 平坡结合 "、阶梯式退台的第五立面。

这些细节曝光，让大家对二期产品有了更多的期待。

冰火两重天？

现在回头看，北京润园热卖，堪称奇迹。

华润置地最初的心理预期，是三年内卖完。

来看一下北京润园的战绩：

截至目前拿证 394 套，网签 339套，成交均价 7.21 万元 / 平米、成交金额 80.94 亿元，成交地价 60.24 亿元，地价覆盖率 134%。

其中，大平层供应 295 套、网签 276 套、均价 6.7 万元 / 平米——含精装，成交金额 57.29 亿元；别墅供应 98 套、网签 63 套，成交均价 8.86 万元 / 平米——毛坯，成交金额 23.67 亿元，

华润置地内部消息，目前已领证的房源里，大平层已经卖光了，还有 17 套别墅待售，加上未取证的 66 套房源，一期只剩下 83 套，约占总盘子的 18%。

这表明，一期进入尾盘销售状态。

为什么北京润园成功逆袭呢？

一是，客户群比较厚。顺义中央别墅区稀缺土地供给 + 老牌高端圈层 + 顶尖国际教育刚需为底盘；

二是，华润置地用现代化低密洋房、叠拼新产品替代老旧存量别墅，叠加央企交付保障与高端物业加持。

三是，华润置地采取的策略是，小批量拿证，每次房价小幅上涨，让买家看到升值的现实。

相对而言，同在中央别墅区的懋源云纪——位于北京润园北面 4 公里，表现中规中矩。

截至目前，懋源云纪供应 392 套，网签 109套，成交均价 6.04 万元 / 平米；成交金额 18.73 亿元，成交地价 43.2 亿元，地价覆盖率 43.36%。

其中，大平层供应 218 套、网签 63 套，均价 6.02 万元 / 平米，成交金额 10.08 亿元；别墅供应 174 套，网签 46 套，成交金额 6.05 万元 / 平米，成交金额 8.65 亿元。

当然，懋源云纪这个价格，都是不含精装的，其实际成交价，比网签价高出 1.2~1.5万元 /平米。

作为民营房企，懋源不追求流速，打法和央企华润置地不同。

因而，大家不能以简单的交易数字，去评断一个盘的成功与否。

有时候，快即是慢，慢即是快。