李嘉诚在北京的最后一个项目，又又又开始卖了！

最近，长江实业旗下和记黄埔地产的御翠园，拿到了新一批次的预售证，公众号也久违地更新了。

所有线索都指明，御翠园即将有新动作！

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当年拿地 1750 元 /㎡

现在售价 7 万 +

为什么说，御翠园 " 又又又 " 开始卖呢？

因为这个项目，已经捂盘长达 20 多年！每次开盘加推都跟挤牙膏似的，一点一点慢慢卖！

资料显示，御翠园是逸翠园最后一期可售组团，而逸翠园是李嘉诚杀入北京的第一个住宅项目，地块是在 2001 年拿下的，折算楼面价是 1750 元 /㎡。

而项目的首期，是在 2005 年开盘的，当时均价 9000 元 /㎡；二期御翠尚府，已经拖到 2012 年才入市，均价 2.9~3 万 /㎡。

三期御翠园，则是好事多磨——直至 2023 年才出了预售证，备案价为 9~9.9 万 /㎡。

到了 2024 年 ~2025 年，项目多次降价或推出特价单位，最低约 7 万元 /㎡，引起部分老业主的不满。

为安抚高价买入业主的情绪，当时御翠园还拟定了相应的补偿方案——

一种是补装修，按照每平方米一个固定的价格，为老业主进行装修。另一种是补差价，按照不同户型给予 80 万 ~100 万元不等的补偿（《买贵退钱，最高 100 万！李嘉诚这波操作，惊呆地产圈！》）。

不过，据后续的报道，御翠园最终并没有执行这个 " 补偿方案 "，项目销售也没有了下文。

直到今年 6 月，御翠园取得现房销售许可证，项目才重回公众的视野。

而根据销售和中介的介绍，目前联排别墅现楼的单价为 8.1-8.9 万 / 平，总价 2800 万起。

02

现金为王卖卖卖！

今年多次套现回血

虽然，御翠园与长实以及和记黄埔的大部分项目一样，都是按照低价囤地、长期捂盘、最后高价卖出的路径在操盘。

但从去年的降价，到现在的重启销售，背后逻辑或许已经不是单纯为了追逐利润。

回看近一年来，长实及长和系已经出售多笔大额资产，且不局限于房地产：

2025 年，原计划出售 23 国 43 个集装箱码头，预计现金回笼超 190 亿美元（约 1472 亿港元），后因巴拿马政府取消港口特许经营权引发仲裁，交割暂缓。

同一年内，深圳、广州、佛山多个存量住宅、商业尾盘打包促销，全年地产销售回款约 85 亿港元。

旗下启德 Victoria Blossom、黄竹坑 Blue Coast 系列、半山区波老道 21 号二期推售，住宅车位、分层商业单位分批转让，全年套现约 62 亿港元。

今年开始，长和系陆续出售英国铁路车辆租赁 UK Rails 、配电网络 UK Power Networks、电信 Vodafone Three 股权，合计套现超 1690 亿港元。

根据公告披露，推进中的资产处置还有欧洲多国无线通信塔少数股权、爱尔兰电信业务、英国天然气分销配套股权、欧洲写字楼存量资产。

不难看出，长和系正逐步盘活多年沉淀的存量资产，将账面数字分批变现，转化为可灵活调配的现金与再投资资本。

截至 2025 年末年报，长江和记净负债率为 13.9%，长江实业净负债率更是低至 2.3%，几乎没有偿债压力，称得上是业界的现金一股清流！

不过，减持重资产、囤积现金并非看空市场，而是面对经济不确定性以及市场调整时的主动选择：

既能保证资金流动性，又在为下一次出手蓄力。

这一点，或许正是李嘉诚能屡次躲过经济危机、行业洗牌的关键所在。

事实上，长和系稳守现金流、逆周期操作的思路，对普通人来说也有一定借鉴意义：

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