7 月 2 日，一宗位于深圳福田区梅林路与梅康路交汇处的地块，正式在深圳公共资源交易中心挂牌出让，地块起始价约为 3.52 亿元，竞价增幅为 200 万元，挂牌结束时间为 7 月 13 日。而根据此前 4 月深圳市福田区科技和工业信息化局公告，该地块将被用于建设智能存储管理及研发基地总部，意向用地企业为德明利。

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图片来源：出让信息截图

这并非孤例。今年以来，已有包括字节跳动、京东等在内的互联网大厂先后在北京、杭州等地斥巨资拿地盖楼；与此同时，智谱、峰岹科技等一批新兴科创企业则选择直接买楼置产。

" 当前商办市场处于调整周期，核心城市的优质产业用地价格正处于历史低位，科创企业此时入场，能够将原本波动的‘长期租金’转化为‘固定成本 + 优质资产’。" 中指研究院企业研究总监刘水在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）采访时表示，这不仅有效锁定了长期运营成本，规避了未来租金上涨的不确定性，还能利用核心地段不动产的增值属性优化企业资产负债表，对冲宏观经济的不确定性。

互联网大厂、科创企业下场买地买楼

为拿下这块地，德明利做足了准备。

据今年 3 月份德明利发布的公告，德明利拟募集资金总额不超过 32.00 亿元，其中 6.52 亿元将用于德明利智能存储管理及研发总部基地项目。这正是此次挂牌出让土地将被用作建设的项目。

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图片来源：公告截图

对于该项目的规划，德明利表示，该项目投资总额为 11.75 亿元，拟建设形成公司现代化管理总部及研发总部，进一步解决公司现有研发和办公场地面积不足、功能受限等问题，提升研发创新活力，满足公司业务扩张的迫切需求。

而就在几天前，深圳光明区玉塘街道一宗普通工业用地，被深圳竹鹤科技有限公司以 1.412 亿元竞得，面积约 8.36 万平方米，总建筑面积 37.6 万平方米。据《规划设计要点批复表》，该宗地拟建 "3D 打印智造总部基地项目 "（暂定名），包括厂房、研发用房、配套宿舍以及食堂。

事实上，今年以来，包括京东、字节跳动等互联网大厂也纷纷出手买地。4 月 20 日，京东旗下杭州京东霁纬信息技术有限公司以 6.63 亿元拿下杭州钱江世纪城核心区一宗商业金融用地；一天后，京东集团旗下的北京齐正数智科技有限公司又以 17.57 亿元竞得北京亦庄新城两宗商业金融服务业用地，该地块将用于建设京东总部项目；同月，京东产发拿下广州黄埔区 117 亩工业用地，欲打造机器人智能产业园。

字节跳动方面则在今年 3 月 31 日以 33.05 亿元摘得北京海淀区学院路双泉堡地块，这是一宗办公研发用地，紧邻清华、北大及百余家科研院所；而就在 2 月，字节跳动还以 28 亿元价格，拿下同属海淀区的大钟寺板块的蓝景丽家收储项目。

除了买地建楼，也有不少企业选择直接买楼。6 月 21 日，拼多多集团与中国电建正式签约，通过整体购置一栋 12 层办公楼，入驻雄安 · 电建智汇城的数字新消费电商产业园。

4 月，" 全球大模型第一股 " 智谱发布公告称，拟以不超过 3.61 亿元收购位于北京市海淀区东北旺西路的 " 钻石大厦 "，总建筑面积约 2.27 万平方米。智谱表示，拟将该物业作为公司总部自用，以满足日常行政及大模型业务营运需求，预期将提升营运效率及营运稳定性，从而优化公司资产结构。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，当前资金状况最充裕的是互联网等新兴企业，在各行业中表现突出，这类企业具备收购折价物业的能力，在资金充裕的前提下进行楼宇购置，无论从资产配置角度还是降低租赁成本来看，都具有合理性。

" 随着 AI 大模型、硬科技等新质生产力赛道的崛起，企业需要建设集中的数据中心、智算中心和研发实验室。自持物业能够提供稳定、高度定制化的物理载体，避免搬迁对核心研发团队的干扰，提升协同效率。" 刘水表示，在市场调整周期，核心城市的优质资产价格处于低位，科创企业此时入场，能将波动的长期租金转化为固定成本，并利用不动产的增值属性优化资产负债表，对冲宏观经济的不确定性。

更多企业仍聚焦轻资产运营

值得一提的是，与以往互联网企业等散点式购买楼宇不同，这一轮拿地呈现出 " 高自持比例、强产业绑定、长周期运营 " 的鲜明特征。

以字节跳动今年 3 月摘得的北京海淀区双泉堡地块为例，根据 2025 年 10 月北京市规自委海淀分局发布的协议出让计划公示，该地块附带了严苛的产业准入与税收门槛，要求年收入不低于 6 万元 / 平方米，对区级财政的贡献不低于 1200 万元 / 万平方米 / 年。产业定位包括人工智能、集成电路、互联网 3.0 等产业领域，以及元宇宙、脑机接口、量子信息、人形机器人等未来产业领域。

京东杭州钱江世纪城地块尽管折合楼面价仅约 5600 元 / 平方米，其附加条件同样严苛。《地块出让合同》中规定：该地块的商业商务用房整体持有比例 100%，整体持有部分房屋 40 年内不得分割登记、不得转让，并与当地政府签订投资开发协议；该协议明确，竞得企业在该地块年度营业收入达到 10 亿元；2026 年至 2030 年，须连续五年均列入《财富》世界 500 强榜单等。这种 " 低地价、高自持 " 的出让模式，表明了地方政府对产业长期落地的核心诉求。

德明利意向拿地地块也明确要求，企业 2025 年度纳入深圳市统计核算的产值规模（营业收入）不低于 70 亿元；承诺在 2026 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日，累计纳入深圳市统计核算的产值规模（营业收入）累计不低于 400 亿元。

" 这本质上可视为地方政府与龙头企业之间进行的‘产业对赌’或产业对接。" 严跃进表示，没有可持续的盈利能力支撑，企业难以承担重资产背后的持有成本；反过来，这也体现了核心区域积极引入新质生产力的导向。

严跃进指出，真正有实力进行重资产配置的主要是大型科技企业，其资金储备足以支撑相关布局。而更广泛的中小型科创企业，仍以轻资产模式为主，尚未进入中资产或重资产阶段。" 大致而言，约两成科创企业可考虑轻重并举，八成仍应聚焦轻资产运营。若从投资回报角度看，当前部分重资产项目的成本偏高，租赁方式在现阶段或许更具效益。"

需注意的是，当 " 产业定乾坤 " 成为新规则，" 税收门槛 " 取代 " 土地溢价 "。" 地方政府优先将核心地块定向出让给能带来税收、就业的科创企业，传统房企在商办与产业用地获取中竞争力下降。" 刘水表示。

在他看来，互联网等行业企业虽主导拿地，但普遍缺乏产业载体开发与运营经验，为传统房企发展代建服务业务创造了机遇，如京东在杭州获取的地块，开发环节仍需专业房企操盘，房企可凭借标准化工程管理、成本控制能力承接代建；此外，产业购地项目普遍要求长期自持，地方政府更看重运营实效，传统房企若能将开发经验转化为产业招商、企业服务等能力，可参与后期运营服务。" 未来具备‘产业导入 + 空间运营’复合能力的房企，将更易获得产业园区相关建设管理及运营服务业务。"

每日经济新闻