出来混，迟早要还的。

出品 | 新行情     作者   | 宋辉

" 眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。"

恒大的故事讲到现在，曾经帝国版图上的每一颗棋子，如今似乎都变成了拍卖台上的一个编号。

近日，位于江苏启东的恒大海上威尼斯酒店被法拍，起拍价 6949 万元，较 1.24 亿元市场评估价，约直接打了个 6 折。

图源：京东拍卖

这并不是恒大海上威尼斯酒店第一次上线拍卖。

2025 年 1 月，该酒店首次司法拍卖，评估价超过 2 亿元，起拍价 1.4172 亿元，因无人报名流拍。

5 月初第二次拍卖，起拍价降至 8686 万元，仍有一人报名却无人出价，再度流拍。到了最近第三次拍卖，起拍价直接压到 6949 万元，较首次起拍价腰斩过半。

从 2 亿到 6949 万，三次拍卖两次流拍，市场对其的冷淡态度，已经无需多说。 

启东恒大海上威尼斯（恒大酒店）  图源：微博

曾几何时，这座占地面积近 9000 亩的庞然大物，还是文旅产业中的标志项目。

多方资料显示，恒大海上威尼斯酒店位于启东圆陀角风景区，总规划占地近 9000 亩，总建筑面积约 1195 万平方米，恒大以填海造陆方式围建了 7.23 平方公里海域，打造了 3.5 公里私家海岸线，并专门从海南运来海沙铺就 " 碧海银沙 "。

2012 年海上威尼斯首开，价格一路从几千元被推到到上万元。2016 年正式开业后，更是一度被宣传为仅次于外滩和迪士尼的 " 上海第三大景点 "。

然而如今，这座规划容纳 10 万人的超级社区，实际入住率低得惊人，在拍卖市场更是无人问津。

昔日的繁华表象和今日的衰败景象，形成强烈对比，可以看作是恒大的缩影。

除了海上威尼斯之外，另一个近期被处置的恒大资产是上海北外滩项目。

2020 年，恒大在 38 轮竞价后击败保利发展，以 22.95 亿元总价拿下上海虹口北外滩街道的 " 钻石地块 "，成交楼板价约 5.1 万元 / 平方米，溢价率超过 10%。

原本，恒大计划在这里打造 400 平方米大平层豪宅 " 恒大外滩天玺 "，作为上海高端产品的标杆之作。

不过，好景不长。2021 年恒大资金链断裂，项目全面停滞。

2023 年，恒大将地块转让给了光大信托，随后光大信托又将部分股权转让给伊泰置业。

2026 年 4 月，恒大进一步将项目公司剩余 30% 权益以 6.6 亿元转让给光大兴陇信托，至此，完全退出该项目。

从恒大、光大信托到伊泰，一块地三年内三度易手，这在寸土寸金的北外滩，比较少见。

当然，北外滩和海上威尼斯不过是冰山一角，把视野拉宽，恒大系的资产处置清单比想象中的更长。

其中包括，深圳湾超级总部基地、惠州棕榈岛高尔夫球场等，恒大系的资产正在以我们几年前完全无法想象的方式被批量清算。

既然已经是清算，那么折价也是必然。主编观察发现，恒大目前正在处置和已处置的资产，其中不少成交价较评估价折让 40% 到 60%，部分低质量债权甚至被打到万分之一的 " 地板价 "。

一些规模较小的资产甚至以 1 元底价起拍，甚至还有账面 28.8 亿元的债权经过 780 轮竞价仅卖出 30.3 万元，折算不足万分之一。

至于为什么会折价这么狠？

一方面是资产本身的瑕疵。

对于买方来说，恒大大量项目证照不全、土地闲置、在建工程烂尾，接手后需要补缴税费、处理员工安置、解决历史债务，潜在隐性成本巨大，并不一定是一笔划算的买卖。

另一方面，恒大暴雷后，资产大量并且集中地涌入市场，从供需角度看，供远大于求，纯粹是一个买方市场。

更何况，时间根本不站在卖方这边，清盘人目前的核心 KPI 已经不是卖个好价钱，而是在合理时间内，尽快把资产变现，然后向债权人分配。

换句话说，早几年恒大还能挑资产卖，卖掉深圳湾总部、转让部分项目权益，至少表面上还有腾挪空间；但进入清盘阶段后，资产能卖多少钱，不再取决于项目，也不取决于恒大，议价空间早已所剩无几。

这也是为什么么恒大的资产处置看上去很 " 热闹 "，实际回收效率却并不高的根本原因。此前，清盘人曾对外披露，截至 2025 年 8 月，已变现资产约 2.55 亿美元，和千亿债务规模相比，不过杯水车薪。

说完资产清仓大甩卖这条明线，再来看看债务追偿这条同步进行的暗线。

目前最受关注的，是清盘人对恒大连续 14 年的审计机构普华永道发起的诉讼。

财闻透露，5 月 18 日，香港高等法院开庭审理此案，恒大清盘人已在香港法院向普华永道国际、普华永道香港以及普华永道中国相关主体提出约 570 亿元人民币的索赔，一举成为香港规模最大的企业索赔之一。 

图源：国际投行研究报告

其中，清盘人将索赔拆分为两部分：380 亿元针对普华永道国际及其内地、香港关联实体的共同责任，190 亿元单独指向内地及香港实体，此外还要求全额追回 14 年累计约 3.5 亿港元的审计费，以及恒大虚增利润导致的债务和分红损失。

根据证监会查明的结果，恒大地产 2019 年虚增收入 2139.89 亿元，虚增利润 407.22 亿元；2020 年虚增收入 3501.57 亿元，虚增利润 512.89 亿元——两年合计虚增收入高达 5641 亿元，虚增利润超过 920 亿元。

而面对这样 " 离谱 " 的财务报表，普华永道却连续两年的出具了 " 无保留意见 " 的审计报告。外界看来，恒大财务造假，普华永道亦是其中关键一环。

于是，恒大暴雷后，普华永道也迎来了一系列的连带处罚。2024 年 9 月，普华永道被处以 4.41 亿元罚款，暂停内地业务 6 个月并撤销广州分所；2026 年 4 月，普华永道香港再被罚款 3 亿港元并被实施执业限制。

因此，清盘人此次民事诉讼之所以敢于喊出 570 亿元的索赔额，很大程度上是建立在监管部门的先行处罚基础之上的。

不过，普华永道方面也在庭审中提出抗辩，认为其国际实体与恒大之间不存在直接审计服务关系和注意义务。

因此这 570 亿元的索赔能不能确定，目前还充满变数。

除此之外，被追索的对象，当然还有许家印本人及其家族。

2025 年，香港高等法院已裁定清盘人接管许家印 33 家境外公司，冻结 7 个银行账户及境外房产、私人飞机、豪车等资产，合计冻结规模约 550 亿元，其中包括两辆车牌分别为 " 粤 A98888" 和 "HD3333" 的劳斯莱斯幻影。 

图源：每日经济新闻  

图源：微博

许家印家族被冻结的资产，遍布香港、英国、美国等多地物业，注册地则横跨香港、英属维尔京群岛、开曼群岛等离岸司法辖区，清盘人的法务团队几乎是在一张全球地图上逐点查封。

不过棘手的是，2009 年至 2022 年恒大上市期间，许家印与丁玉梅通过多层离岸架构和家族信托把大量资金转移至海外，所以仍有超百亿隐匿在离岸账户与隐秘资产中难以追查。

此外，丁玉梅持有加拿大护照，2023 年 7 月在得知许家印可能被边控后随即买机票离开香港，此后被曝光在伦敦购入 33 套豪华公寓，总价值约 4980 万英镑。

一系列手段，让资产追索的时间成本和司法协调难度，远超想象。

总之，资产拍卖和债务追偿这两条线，本质上回答的是同一个问题：恒大轰然倒下之后，债权人还能拿回多少钱？

从目前的数据来看，两条线加起来距离 2.4 万亿总负债还差着好几个数量级，但方向是明确的——不管多难追、不管多漫长，清盘人不会放过任何一个应当为这场崩塌承担责任的角色。

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