" 目前已经有 6 组客户登记了‘以旧换新’，进度各有不同，但都能在 8 月底前走完流程。"

5 月 22 日，《每日经济新闻》记者（以下简称 " 每经记者 "）走访了上海 " 收购存量二手房用作保障性租赁住房 " 试点范围中的新房项目杨浦区保利誉滨江，相关负责人姚弋丁介绍称。

三个多月前的 2 月 2 日，上海实质性启动 " 收购存量二手房用作保障性租赁住房 " 工作，浦东新区、静安区、徐汇区为首批试点区。

3 月 31 日，首个案例落地——居民施先生与静安区保障房公司签订存量房收购合同，与新建商品房开发企业签订买卖合同。

据官方微信公众号 " 房可圆 " 公布，截至目前，上海静安、徐汇、浦东三区已累计完成房源收购 523 套；二季度起，试点范围覆盖黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等多个中心城区。

"4 月项目启动试点以来，来咨询的居民比较多，准备登记收购的客户，大多会选择总价 1200 万元左右的新房，有年轻人购置婚房，也有中年夫妻改善性置换。最早登记的一组客户已经进入评估流程了，他们选了 115 平方米的户型，大约 1200 万元。" 姚弋丁说。

上海某在建新房项目 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

杨浦区收购房票 " 一二手房通用 " 部分新房项目有额外优惠

每经记者了解到，首批试点中，静安、浦东、徐汇均打通了从收购到房票置换的全链条，解决了改善性购房家庭 " 卖旧 " 周期过长、" 买新 " 资金压力大等问题，置换速度大幅提升。

政府如何收购二手房？

从整个交易流程看，居民旧房由区属国企规范评估、核验、收购，居民免去中介费，并且交易流程安全可控；" 卖旧 " 款项将以 " 房票 " 形式获得，在 1 年有效期内可以抵扣购房款。

部分新房项目对 " 房票 " 置换的客户还提供了额外优惠。姚弋丁告诉每经记者：" 对登记旧房收购的客户，项目延长付款周期至 4 个月，让客户有充足的时间走完评估和收购流程，减轻他们的资金压力。"

" 项目地处内中环，今年市场比较热，多次开盘去化速度比较理想，常规客户的付款周期只有 2 个月，但对于‘房票’客户，可以在选房阶段暂时降低首付比例，待拿到‘房票’再并入首付款。在此基础上，项目还会额外赠送一定金额的抵用券等，加上省下的卖房中介费，整个交易能省不少钱。" 她说。

在操作流程上，姚弋丁介绍：" 项目会把具体信息与保障房公司对接，随后是两轮价格评估，大约需要 2 个月；客户拿到房票后交给项目，我们凭‘房票’去提款，大约 1 个月左右到账。"

这意味着，从选房、出售旧房到完成新房交易，时间压缩到了 3 个月左右。

上海易居房地产研究院副院长严跃进通过微信对每经记者表示：" 目前上海各区有不同的收购形式。首先要明确一点，当前的‘收旧换新’是住房改善的一种新渠道，但绝不是唯一的渠道。在置换方面，目前有多种方式，需要让市民充分理解。同时，这种渠道有一些天然的优势，比如节省交易费用等。因此，要根据实际置换需求，灵活地给予相应支持。"

各区执行细则有所不同

每经记者注意到，首批试点的静安、徐汇、浦东三区在执行细则上稍有不同；同样，扩大试点的黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等多个中心城区在时间节点、操作细则上也有差异。

记者拨通了长宁区保障房公司的电话，工作人员表示：" 目前政策具体细节还没有落实，没开始执行，您可以随时关注区政府官网。"

普陀区保障房公司相关部门工作人员则在电话中表示：" 收购标准为 70 平方米以下、总价 400 万元以下，如果存在特殊情况，比如需要置换两套旧房等，可以在报名登记时提出来。"

" 不过普陀区的房票目前只能在本区内使用，且只能用于购买一手新房。" 该工作人员提示。

相较而言，杨浦区的收购灵活度稍高。

" 一二手房通用，新房不限制楼盘。" 上海杨浦保障性住房有限公司工作人员在电话中表示，" 如果是二手房交易，由保障房公司来转账给卖方。"

" 具体操作上，置换人和房东签署买卖合同后，向保障房公司申请转账，只不过在交易过程中需要告知卖方房票抵扣款项。"

事实上，由于上海市区新房价格与二手房存在一定的价差，" 一二手房通用 " 对于部分预算有限的家庭而言，更具有吸引力。

以首批试点的徐汇区为例，房票 " 全市通用 "" 一二手通用 "。据 " 房可圆 " 发布的信息，自试点以来，完成收购 458 套，设立专窗专线接待咨询近 300 户。此外，浦东新区收购 64 套（含 2 套房票置换）；静安区则在 3 月 31 日落地全市首例签约，完成 1 套收购置换全流程闭环。

严跃进告诉每经记者：" 各个区有各自的特点，不能单纯以收购数量的多少来评判好坏。比如徐汇区收购量较高，但它的表现形式有所不同——收购‘两旧一村’的房子，并不完全解决后续换新的问题，因此与城市更新和住房改善的逻辑存在一定偏差。徐汇区提供的是一种较好的盘活存量模式。而静安区则是我们传统意义上理解的‘收购换新’模式，这也是一个非常好的导向，各区的做法都很有意义。"

" 关于房票，也可以研究更灵活的方式。一种是跨区域的，另一种是涉及新房与二手房跨不同房产类型的，但也要结合实际推进过程来考虑。目前上海各区已经有了一些较好的项目，将陆续完成最后的置换交易。成功的案例会越来越多，市场信心也会逐步增强。同时，这项工作也有助于缓解供求关系，对市场具有积极作用。" 严跃进说。

每日经济新闻