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周四傍晚，花姐收到一张图片，是读者张先生拍的。

在一片被围挡圈住的土地上，有四台打桩机正在作业，西边耸立着两座超高层住宅。

" 这几辆车的位置，会不会和楼栋位置有关？" 他说，车辆是当天下午出现的。

对于这块地，花姐太熟悉了，心领神会，那是 2025 年北京土拍的溢价之王。

去年 9 月 30 日，中建智地以 43.145 亿元夺下太阳宫 0627 地块，溢价 39.18%，在抛去商业之后，住宅楼面价约 9.5万元 / 平米。

周六早上九点多，张先生又拍了一张，还是在原位置。他住在万方景轩 6 号楼 1 单元，从西北方向，整好俯瞰 0627 地块。

花姐认真比对之后，发现车辆打桩的位置变了。原本，花姐试图从桩基的位置，来推测一下住宅楼栋的位置。

真是有点奇怪。

今天早上，花姐醒来很早，七点多给张先生留言，请他再拍张最新动态。

很快，他把图发了过来。车辆增至 6辆，桩基的位置又变了。原先动土的地方，用防尘网覆盖着。

在规划设计图之前，想精准推测 0627 地块的楼栋位置，还是蛮难的。

这块地，开发商要考虑的东西，实在太多了，有关地铁退线，有关日照，有关商业，等等。

维拓时代中标了

谁来操刀 0627 地块的规划设计呢？

3 月 13 日，结果出来了。

北京维拓时代以 91.2 分的得分，击败了北京住宅建筑设计院和基准方中—— 77.1 分和 70.5 分，中标金额为 1071.918万元，周期为 120 天。

维拓时代是中建智地的老朋友了，朝阳区的紫京宸园也是它设计的，当时的中标金额为 1382 万元、总建面为 21.43 万平米。

前不久，紫京宸园与维拓时代，被北京规自委提出了警告，在投标时提前接触，沟通投标方案设计的实质性内容。

当然，这点小瑕疵，并不影响维拓时代拿下太阳宫 0627 地块的单子。

维拓时代成立于 1993 年，注册资本 3800 万元，法定代表人、董事长为孙祥恕持股 36.3684%。

2017 年，维拓时代曾登录新三板，一时风光无两。它于 2022年 3 月份终止挂牌。

孙祥恕的能量很大，除了做建筑设计，还把触角伸向工程、监理，甚至跨界进入私募基金、环保节能科技、冰雪体育文化等领域。

建筑设计师的他，如今更像一位资本高手。

昂贵的设计费

拿地近半年，太阳宫 0627 地块的公开信息很少。

花姐找到了四条信息，有 3 条为招标计划，在 2025 年 12 月 31 日和 2026 年 1 月 5 日发出；有 1 条设计招标公告，在 2026 年 2 月 12 日发出。（详见《太阳宫地王，中建智地有了新消息》）

在招标计划中，透露出两点信息：

1、总建筑规模约 81185.14平方米。其中地上建筑规模约 50561.68 平方米，地下建筑规模约 30623.46 平方米。 

2、投资估算 5.277亿元。依照北京建安成本计算，地上约 5000 元 / 平米，地下约 4000 元 / 平米，商业地产会比住宅高一些。

预计住宅每平米建安成本约 6500元 /平米，比紫京宸园高出 30%。

在招标公告中，投资估算 5.277 亿元未变，但只公布了地上建筑 50561.68 平方米。

如果拿太阳宫 0627 地块和紫京宸园的设计价格对比，会发现前者昂贵了许多。

花姐用它们的总价和总建面来测算，0627地块的设计费用为 132元 / 平米，而紫京宸园约为 65 元 / 平米。

幸福的地铁烦恼

为什么太阳宫 0627 地块的设计费，要比紫京宸园高出一倍多？

关键问题在于，0627地块太复杂了。

它有个幸福烦恼，离地铁太近了，紧挨地铁 10 号线和 17 号线换乘的太阳宫站。

在 0627 地块的东南面，地铁 17 号线整个穿过。更关键的是，地铁外轨中心线，在用地红线内 6-11米处。 ( 详见《北京三环王炸地块，隐秘的退线》

根据土拍文件，地块内拟建设的敏感建筑，退 17 号线外轨中心线约 30 米。

这意味着，敏感建筑距离东南向用地红线，实际退线达到 36-41米。

假如这块地以平均退线宽 38.5 米、长 177 米计算，扣除边角料，它的退线面积为 0.68 万平米，约占 0627 地块 1.95 万平米占地面积的 35%。

简而言之，0627地块的住宅实际容积率要上浮 30%，从原来的 2.6，飙升至 3.38。

这么高的容积率，恐怕创造了近几年北京供地之最。

根据这个条件，花姐为 0627 地块做一个推测版，仅供参考：

1、大门和车库出入口在东北方向；

2、小区共计 6栋住宅楼，楼层为 15F18F25F，每栋只有 1 个单元；

3、户型面积段为 180平米和 200 平米两种；

4、地上沿太阳宫中路，会打造一条精品商业街，地上两层、地下两层。

对手环伺

当设计单位敲定之后，相信 0627 地块离报规图公示的日子不远了。

花姐预计，它会在一个月内出图。

但，中建智地须加快脚步，太阳宫地块的对手越来越多了。

去年底，朝阳区召开了 2026 年拟供地推介会，一份参会名单流出，至少有 17 位央国企地产商负责人出席。

2026 年朝阳区拟推出 12 块宅地，共计规划建面共计 137 万平米——纯住宅约 128 万平米，每个季度供应三宗。

关于 0627 地块未来的竞争对手，至少有四个：

1、往东南 3 公里的缦合北京二期，占地 10.07 公顷，住宅建筑规模约 22.47 万平米，容积率 2.23，限高 80 米。此块地规划图，已经公示过。

2、往东 4.2 公里的将台乡 JT-629 地块，居住用地占地 4.85 万平米、容积率 2.5，建面 12.13 万平米，限高 80 米，另外配建体育用地建面 5 万平米。

3、往东 4 公里的酒仙桥旧城区改造项目 13 地块，住宅占地 4.27 万平米，容积率 2.8，规划建面 11.96 万平米，限高 60 米。

4、往南 9.3 公里的南磨房乡广渠路 0409-10 地块：占地 3.47 公顷，规划建面 9.72 万平米，容积率 2.8，建筑高度 80 米。

这些地块，不论谁入市，都可能成为 0627地块的对手。

从目前传出的供地情况看，2026 年朝阳区豪宅竞争十分激烈，购房者选择面加大，但选房难度也增大。