长期以来，地产行业最具权威性的语言
始终是数字
即便在今天，当我们越来越克制地谈论规模与去化
结果本身，依然具备难以回避的穿透力
但那些真正值得被反复端详的，从来不只是 " 卖得多 "，而是
在楼市同一个周期里
为什么卖得好的，只能是它
当一个结果强势到无法被忽视时，问题就不该停留在表面
我们说一个单盘项目
在首开阶段即创下
整个2025 年全国单次开盘销售最高纪录——
130 亿
并且项目在 2025 年短短一个月销售金额破 150 亿，也是整个深圳 2025 年商品住宅销售金额 TOP1（来源：克而瑞数据）
这一切还是发生在当下多数城市仍依赖存量客群、市场情绪尚在修复的背景之下
正因为此
这个结果已经很难再被简单地归因为 " 行情回暖 " 或 " 个案爆发 "
本质是一个极其罕见的行业事件
所以
这种分化究竟从哪里开始显现
又为何会在一个项目如此集中地放大
深圳湾澐玺
才是现象背后，真正值得被拆解的核心
这不是某一个项目的偶然出现
从全国高端住宅市场来看，一个单盘在当下取得这样的成交结果
本身就具有结构性意义
了解过今年豪宅市场的朋友都知道，整个 2025 年 1 月 -11 月，上海总价 5000 万元以上豪宅成交 889 套，占全国 76%（来源：克而瑞数据）
一直以来，上海几乎垄断了全国高端住宅的成交与叙事，也构成了市场判断顶级住宅的默认坐标系
正是在这样的全国格局之下
深圳湾澐玺的热销，才显得格外不同：它构成了一次罕见的市场转向
当这次全国视线与高净值客群，集中投向深圳湾澐玺这一结果时，被验证的已经不只是 " 一个项目 "
而是深圳这样一座世界级城市，正在重新进入全国高端住宅的主舞台
而这一变化
在深圳内部指向得也极为清晰——
深圳湾后海
深圳湾后海片区版图
作为中国 CBD 范本之一
深圳湾后海的产业、人口、公共资源与城市界面，已经被不断证明与高强度使用：160 多家上市公司，每平方公里 GDP 超 316 亿元
尤其在深圳湾后海所在的粤海街道这一尺度上（高新企业和上市公司数量：1942 家、地均 GDP:316 亿元 /km ²，来源：各区国民经济和社会发展统计公报），经济密度甚至超过了北京海淀，与上海陆家嘴
正因为底盘足够成熟
真正让深圳湾后海难以复制的原因是，它所处的阶段已经不同于大多数城市
如果说当下许多城市，仍然停留在讨论 " 顶级豪宅是否成立 " 的命题之中，需要通过规模、总价或单点资源，去证明高端住宅的合理性
那么
在深圳湾后海：这里讨论的，不是增量
而是 排序
所谓 " 排序 "，指的并不是谁做得更大
本质上是在同一片极核区域中，谁更优先被分配到城市最稀缺的界面、长周期的公共资源，以及最具精神属性的空间位置
回看整个深圳湾后海规划
你会发现一个极为反直觉、却极具城市远见的选择：与传统大开大合新城规划不同，在寸土寸金的核心区
它并没有追求极致变现
整个深圳湾后海片区被拆分为 36 个开发地块，单块平均仅 2-3 公顷
路网密度高达 12 公里 / 平方公里，远超国家标准，这种高密度、细颗粒的城市结构，创造的并非放大效率
而是一种长期可使用、可呼吸的城市界面
更重要的是
在今天深圳核心价值区域
整座城市依然完整保留了，大面积的城市级公园配套
深圳湾文化公园实景
环绕旁侧是约 18.8 万方，由著名设计师马岩松领衔设计，又交由华润置地代建运营的深圳湾文化广场
以及约77 万方深圳人才公园、深圳湾 15 公里滨海长廊等等
丝毫没有 CBD 的压抑感，你可以选择在海风吹拂下，完成 5 公里的慢跑，眼前又是深圳这座城市最美的城市天际线
深圳湾后海实景，来源：人民网
在这样的区位条件下
把宝贵的界面，让渡给公共空间、精神场所与城市气质
2024 年粤海街道市容环测成绩保持 A+
排名保持南山区前列，政府财政支出降低 10%
本身就是一种极高难度的取舍
这也是为什么
诞生在深圳湾后海之上的深圳湾澐玺，从一开始就不是一次 " 强对比式 " 的建筑表达
它并没有试图通过高度或体量
去证明自身的存在感，而是选择了一种更接近 " 城市细胞 " 的姿态
成为这套系统中的一个建筑单元
这一判断
也直接体现在项目主创设计师，也就是全球顶尖建筑事务所 KPF 总裁，James von Klemperer 的设计逻辑之中
设计师手稿
在建筑基部和顶部，通过「植物细胞」般的立面柔软地回应自然
又以 " 微笑曲线 " 天际线保持克制
从而赋予建筑一种形式和形态的上的自由度
深圳湾澐玺立面效果展示
以及正在规划中连接到项目的空中连廊，使项目可以更好地嵌入深圳湾整个生态系统之中
所以当我们把视角再次拉回全国
就不难理解
为什么在过去很长一段时间里，上海能够占据全国豪宅的绝对中心位置
那些真正成立的城市级住宅，从来不是因为某一个项目本身，而是依赖于产业密度、人口结构、公共资源与城市界面的共同成熟
而今天，深圳湾后海所呈现出的
已然具备了这样一套稳定而清晰的城市系统
深圳湾澐玺并非改写格局的变量
深圳湾澐玺天际线效果图
而是这套系统，第一次被完整托举到城市封面上
这一点就足见端倪
既然进入的是一个已经成熟的城市系统
项目所面对的
也就不止是一次性的开发能力考核
更深一层，它指向的是：背后开发者是否具备长期运营城市的系统能力
而这，正是华润置地底层优势所在
第一
土地与区域的持续运营能力
区别于大多房企只聚焦于 " 短期项目开发 "，其主流逻辑是：拿地 → 开发 → 销售 → 退出
换句话说，一个项目成功与否，往往在 3 — 5 年内就被结算
而区域持续运营，则意味着三件事
第一收益被主动拉长，第二资源需要持续长久投入，第三，很多回报也并不体现在单个项目账面之上
这本身对企业的资金结构、耐心与组织稳定性提出了极高要求
于是我们才会看见
从一片滩涂到深圳湾后海，从深圳湾体育中心 " 春茧 "、中国华润大厦 " 春笋 " 到深圳湾万象城成为商业地标，以及代建运营的深圳人才公园与深圳湾文化广场
华润置地深圳湾后海典型项目进程
华润置地之于深圳湾后海
更像是一条长达近 20 年，持续演进的城市曲线
无论是公共空间的设计与维护、商业与产业的长期协同，城市界面的持续优化，还是与政府、公众之间的稳定协作
包括期间华润置地标杆性产品深圳湾悦府，凭借其高品质人居生活，也在区域二手市场保持领先性
深圳湾万象城二期已于 2025 年 9 月开业
真正的区域运营，早已超出地产本身的范畴
也正因为这种长期投入，让一个区域具备了不断变好的能力
它为客户提供的
是一种 " 这片土地会被持续照顾 " 的安全感
但需要明确的是
这种安全感，更多是一种底盘
而非直接驱动成交的最终答案
长期、稳定、持续的区域运营，的确为深圳湾后海，提供了一块极其罕见的城市底层构架
却仍不足以解释
为什么这一次，高端住宅市场的主流决策者发生了明显变化
基于市场现象的趋势判断，此次深圳湾澐玺成交客户大多来自国际先锋，以及科技新贵为主，尤其在年龄结构上
更偏向 80 后、90 后新一代高净值决策者
真正的分水岭
来自不同购房客群，截然不同的决策逻辑
在上海等更早完成财富积累的城市，豪宅市场长期由 " 资产保值型 " 逻辑主导，决策更强调安全、稳健与风险控制
而深圳所代表的
是另一种正在崛起的豪宅购买逻辑：为身份、体验，以及不可被复制的生活方式买单
老钱要的，是不会出错
新贵要的，则是在笃定之上，只有 " 我能这样 " 的生活主权
也正是在这一变化之下
单纯的区域运营能力，已经不足以完全回应这代高端客群的期待
确定性只是门槛，而非答案
在此之上，也才真正进入华润置地的第二重能力：将跨界资源，转化为可被持续感知的城市生活方式
通过自主孵化与协同政府，华润置地策划参与南山半程马拉松、院士讲堂、深圳湾咖啡文化周、深圳时装周等城市级 IP 活动
并依托深圳湾体育中心、深圳湾文化广场等文体场馆，持续引入 VOGUE、时尚芭莎、时尚集团，wallpaper 等国际赛事、演艺、策展资源
引入高商业价值 IP 实景，来源：网络
参与并打造近 10 个活动 IP，自运营以来举办超 100 场活动
IP 活动又扩大内需，带动周边大型商圈营业额和客流量
从 2022 年约 7 亿，提升至 2024 年近 10 亿元，活动期间同比增长 39.04%（来源：创新南山）
让深圳湾后海不再只是高强度工作的地方
而是成为一个持续发生内容的城市舞台
这也是为什么要和各位强调深圳湾澐玺未来空中连廊的设计
深圳湾澐玺空中连廊系统模拟
并非一个单纯的交通或景观设计
因为只有依托整个华润体系的跨界资源整合能力，才能将总部经济、深圳湾文化广场等文体场馆，深圳湾万象城这样城市商业封面所代表的国际化生活方式
以及专属深圳湾澐玺业主，包括万象黑金、艺文观展等五重专属权益体系
直接编织进业主的生活路径之中
于是资源不再需要被专程抵达，而是自然出现在生活半径之内：
出门，即世界
所以真正让深圳湾澐玺成立的，从来不是某一项单点优势
而是它呈现出了一种
在当下中国高端住宅市场中，极难被复制的 " 完成度 "
来自三个结果的同时发生
首先在城市层面
整个深圳湾澐玺被自然纳入深圳湾既有的城市秩序之中，成为城市界面的延续，而非后来者
第二，在人群层面，项目也没有刻意 " 讨好 " 某一类显性偏好
概念方案示意图
不同于一般地块抬高，深圳湾澐玺做了总高度约 19.1 米，由 Line+ 主导设计共计上下六层超级底盘
每一层，都是基于人群真实行为逻辑的空间回应
首层承担社交与礼序
以围合式庭院，入门即是阔绰的 " 车马院 "，以及酒店式落客大堂，构成整个归家前场序列
二层转向悦己与独处，于是健身、瑜伽房等功能被有意识地抬升，并通过空中连廊与城市资源连接，三层又将儿童、宠物与交流空间集中设置，用于回归家庭与陪伴
哪怕是地下层，为了将阳光、雨露和绿植引入地下
" 生境之斗 " 设计示意图
采用 " 生境之斗 " 的设计理念
利用垂直绿化实现地下空间地上化，归家第一眼就仿佛穿越峡谷光影
在这一逻辑下
也是独属于深圳湾澐玺底盘的三个特质：隐私、效率与情绪价值
另外基于全层直达，这意味着业主无论从哪一层归家，都无需转层，而且每一层也都伴随无雨归家设计
渡边智昭设计首层归家大堂效果图
它并不以年龄或财富代际作为区隔标准
对于新贵用户会认为这是为 " 我 " 而设计，而对城市老钱，也能感受到这是一个成熟、不过度表达的系统
所以这里各位就能发现
所谓第三件事的核心，而是落在产品本身
把前述关于城市、人群与生活方式的判断，让需求能够被彻底转译，并且充分落地
在深圳湾澐玺会主动放弃规模化效率
户型空间示意图
为高阶人群保留选择权
比如整体做到 3.6 米层高之外，提供大多户型局部 X 空间功能可选，以及嘉格纳 & 方太两套厨电品牌配置选择
尤其是建面约 209-305 平户型，还包含两套大师级室内设计方案可选
让不同客群都拥有更好生活质感
看不见的隐蔽工程也是如此
静音层面，邀请专业声学顾问团队，对每栋楼做 " 体检式 " 静音设计，外部、垂直、内部三大维度，全面把控 15 个关键降噪环节
系统层面，引入华为全屋智能系统、构建 " 五警四关 " 体系，并结合大金三管制空调 + 除湿新风，针对深圳特有的回南天，自动在危险前切断隐患 ...
对于深圳湾澐玺而言
真正重要的，并不只是现在是否足够好看，而是十年后、二十年后，这些空间是否仍然成立
当以上所有一切，这些选择被同时放在一张图纸上
并且被一次性完成
至此也才构成深圳湾澐玺真正意义上的完整性表达
在过去很长一段时间里
行业几乎只相信数字
那些最终被写入时代记忆里的项目，往往也是从一个个震撼市场的结果开始
但站在这一轮周期回望
正如华润置地对深圳湾后海长达二十年的发展与陪伴，我们才逐渐意识到——
很多价值，只有拉长时间，才会显现
深圳湾后海所承载的
不只是过去十年中国新经济结构的集中显影，更是新一代财富人群、新生活方式，与城市长期建设之间形成的稳定共振
深圳湾后海群像
在这里，住宅不再只是资产的容器
而是城市阶段、人群结构与开发者长期能力，共同作用的结果
也正因如此
深圳湾澐玺的意义，从一开始就不止于某一次销售记录
曾经，行业相信的是地段与总价的稀缺性
而深圳湾澐玺所呈现的，是一种更具确定性的逻辑：真正成立的城市级豪宅，决定因素正在从资源占有，转向系统协同
这并非一次单点成功
而是新财富来源、新生活方式，持续向深圳湾这样的城市节点集聚的结果，年轻、活跃、与新经济高度同频的财富结构
本质上正在重塑行业对豪宅价值的判断
深圳湾澐玺不只是深圳豪宅的一次确认
更成为全国范围内，观察中国城市竞争力的一个重要范本
而这一刻
无论是深圳这座城市，还是深圳湾澐玺
都已经被放进了更长时间尺度之中，配得上一次全国注视
以上为正文，来自 Moon
这是真叫卢俊公众号的第 6396 篇原创文章
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