本文来源：时代财经 作者：沈卓玄

在成都近郊龙泉驿，周末的东城金茂晓棠售楼热闹得犹如菜市场。每促成一笔成交，现场便鸣响礼炮庆贺，纷飞的金箔层层叠叠，在地面铺就了厚厚的一层。

东城金茂晓棠售楼处 时代财经摄

东城金茂晓棠是一个刚需兼顾首次置换的楼盘，在售面积介于 110-136 平方米，挂牌清水价（注：房屋清水交付）为每套 214-324 万元。今年 5 月 18 日，东城金茂晓棠开盘，首批 216 套房源吸引超 1600 组客户摇号，开盘当日即告售罄，去化率达到 100%。

此后，项目接连 13 次加推，热度始终居高不下。短短 7 个月内，东城金茂晓棠实现 " 十四开十四罄 "，目前正向全年 51 亿元的销售目标发起冲刺。

时代财经以购房者身份实地走访时发现，由于东城金茂晓棠客流量过大，案场销售人员明显吃紧，出现一名销售同时接待多组客户的情况。与此同时，售楼处洽谈区座无虚席，而通往样板间的电梯前排起长队，等候时间堪比上班高峰期的写字楼。

东城金茂晓棠售楼处 时代财经摄

在成都新房成交缩量的当下，东城金茂晓棠堪称一个现象级孤例。据成都当地数据显示，今年 1-11 月，成都中心城区（含主城区及近郊，不含地级市等远郊区域，以下简称 " 成都 "）新房成交 6.81 万套，较去年同期减少 1205 套，与市场高位年份相比更是近乎腰斩。

随着新房供应更多偏向中产和富豪，刚需购房者在主城范围内陷入 " 无新房可买 " 的境地。

刚需客挤爆近郊楼盘，售楼处如同菜市场

" 一是‘住宅新规’产品，高得房率，二是央企开发，三是这里双地铁交汇，价格又便宜 "，在紧张的工作节奏中，案场销售人员一口气列举出项目火爆的原因，随即又补充道，" 主要也是这两年成都出让的很多住宅用地，都被做成了大面积、高总价的产品。"

成都新房市场的套均面积长期处于高位，已连续多年保持在 130 平方米以上。成都本地数据显示，今年 1-11 月，成都合计成交 6.81 万套一手住宅，套均面积达到 135.87 平方米，主城区更是豪宅当道，单套面积动辄 300 平方米，甚至达到 400 平方米。

伴随户型面积水涨船高的，还有购房总价。作为购房的热门区域，成都 5 大主城区及 2 个功能区的新房总价门槛不断突破区域天花板，根据中指研究院，2020-2024 年，上述各区新房套均总价上涨 30 万至 180 万元不等。

以锦江区为例，截至今年第三季度末，该区新房成交套均总价已攀升至 776 万元，较 2020 年的 346 万元实现翻倍。

面对主城新房市场逐渐 " 豪宅化 "，预算有限的刚需及刚改群体选择空间被持续挤压。

庞大的刚性需求转而涌入二手楼市 " 淘房 "。根据成都本地数据，2022 年成都二手住宅成交 12.78 万套，首次超越新房（11.50 万套）。此后多年，成都楼市成为二手房主导的市场，2023 年与 2024 年，二手住宅成交分别达 18.85 万套和 19.28 万套，而新房成交仅为 11.91 万套和 7.93 万套。

这些年，成都成交二手住宅套均面积始终保持在 95 平方米以下，今年 1-11 月，成都二手住宅共成交 18.12 万套，套均面积为 94.97 平方米，户型结构与新房市场差异明显。

在这样的市场背景下，作为少有的低总价、近主城的一手楼盘，东城金茂晓棠承接了大量因主城新房总价过高而外溢的刚需、首改客群。案场销售告诉时代财经，最忙的时候，他一人同时接待了 10 个客户。

东城金茂晓棠售楼处 时代财经摄

时代财经在现场看到，东城金茂晓棠售楼的洽谈区所有座位全部坐满，不少购房者只能被临时带到角落沟通；填写价格表时，销售人员甚至只能将空地作为桌面。

现场的电子屏幕上，滚动播报着项目的销售战绩。截至目前，东城金茂晓棠累计到访超 2.2 万人次，一期 800 余套房源已全部售罄，二期房源去化也已突破 400 套。眼下，项目正在全力冲刺 51 亿元的年度销售目标，而距离其首次开盘还不足 8 个月。

成都豪宅供应井喷，富豪扫货再破纪录

作为奇货可居的低总价新房项目，东城金茂晓棠在高端项目扎堆的成都楼市之中，凭借突出的销量，与千亿级豪宅楼盘同台竞技。

克而瑞四川区域数据显示，今年 11 月，东城金茂晓棠成交金额达 7.17 亿元，位列全市第二；成交面积为 3.54 万平方米，排名第一。

在当月成交金额排名前十的项目中，东城金茂晓棠是总价门槛最低的一个；而进入 TOP6 的楼盘中，有 4 个为位于主城的千万级豪宅楼盘，另有 1 个为总价 500 万元以上的高端项目。

高端、豪宅项目 " 霸榜 " 的背后，是成都宅地供应在发生结构性转变。成都作为全省乃至西部地区的经济与人口高地，刚性及改善型住房需求持续旺盛，多年来一二手住宅成交量始终在全国名列前茅。

随着购房需求不断向主城靠拢，市场分化加剧，房企也更倾向于在确定性更高的核心区域拿地，热点板块土拍竞争激烈，推动楼面价持续上涨。

根据克而瑞四川区域，2020 年，大成都（注：含主城、近郊、远郊）诞生了第一宗楼面价超过 2 万元 / 平方米的宅地，而截至今年 11 月中旬，此类高价地块已达 35 宗，其中 13 宗出自今年，新晋最高楼面价更是高达 4.12 万元 / 平方米。

从整体供地情况来看，今年上半年，大成都范围内共成交 56 宗住宅用地，其中 30 宗以底价成交，但主要分布在近远郊或主城内非核心地段。

多重因素叠加，共同催生了成都主城一手豪宅市场的繁荣局面。根据房地产市场研究机构 " 四川知道 " 的不完全统计，于今年年底，成都在售、待售的千万级豪宅项目将多达 30 个左右。

供应快速增长，富豪们的购买力也毫不逊色。时代财经走访成都主城千万级豪宅楼盘期间，案场到访的购房者不断，其中一个楼盘同时在场的客户多达 7 组，甚至出现十余人规模的 " 富豪看房团 "。

事实上，自 2023 年以来，成都豪宅市场已明显进入上行周期。根据中指研究院，2022 年至 2024 年，成都千万级一手豪宅分别成交 385 套、903 套、1143 套；2025 年 1-11 月合计成交 1231 套，已全面超越去年全年。

富豪积极 " 建仓 "，除基于成都市场的韧性及自住需求外，亦出自资产保值增值的考量。克而瑞四川区域曾在 2024 年的一份报告中指出，在目前资产荒的大背景下，核心城市核心地段的优质产品，依旧是为数不多的可投资和抗风险选择，这也推动了成都豪宅成交的走俏。

伴随成都宅地供应的结构性转变，刚需客与豪宅客 " 各选其路 "，分别撑起了二手楼市的热度与豪宅市场的春天。