没想到
当大家都以为今年楼市准备平淡收尾的时候
短短一个月内
广州保利玥玺湾、深圳湾澐玺两大顶豪接连入市
并且分别以 106 亿和 130 亿的销售额刷新 2025 年全国单盘首开销售纪录
成为今年全国仅有的两个单次开盘破百亿的项目
说实话，这样的市场表现
有 " 亿点点 " 震撼的同时也让人觉得有点意外，甚至是好奇
为什么当下的楼市能够出现这样百亿级别的项目
并且不是出现在豪宅市场 " 独领风骚 " 的上海
而是广州和深圳
这种变化意味着什么
以及，超高的销售数据背后
这两个项目为什么能够取得这样的成绩
带着这些问题，今天跟大家一起来探讨一下
01
首先单次开盘破百亿到底意味着什么？
毋庸置疑，这确实是非常有难度的成绩
哪怕是今年豪宅市场一枝独秀的上海
也没有任何一个项目能够达成这样的成就
这种高难度就注定了这是一个非常小众的比较维度
即便我们把时间拉长到近 5 年范围
发现单次开盘破百亿的项目也确实是屈指可数
* 数据整理自网络
今年仅有 2 个百亿开盘项目听起来好像很少
但其实无论是数量还是均价，都仅次于去年
并且这也是广州首次有项目实现单次开盘破百亿
所以无论从哪个角度看，这个成绩都称得上是含金量十足
与此同时，我们也很容易看到变化正在发生
去年诞生了三大百亿楼盘的上海，今年为什么没有再出现这样的项目
结合这张图我们或许可以找到答案
你会发现，无论是豪宅规模、价格还是总销售额，上海在全国范围内都有着明显优势
但无一例外，每个项目都是采用少量多次的推盘方式
与广州、深圳楼盘这种一次性、集中推售的模式完全不同
从源头上就注定了当下上海很难出现这种强调单点爆破的项目
并且不只是推售模式的差异，这种单点价值爆破的逻辑在产品方面也同样有体现
得益于深圳湾澐玺独特的海景优势
我们会看到整个产品的价格体系呈现出很明显的海景房定价逻辑
越是高区、景观越好、单价也越贵
图源网络
顶楼最大的 1150㎡大平层户型，单价直接超过 46 万 /㎡，总价更是高达 5 亿
但即便价格如此夸张
最后的结果也是越贵的户型反而去化越快
高区总价约 1.3 – 3.3 亿元的天际大平层，几乎一轮售罄
果然有钱人的选择就是这么的朴实无华
保利玥玺湾也同样如此
最大的 630㎡户型总价也是以亿为单位，整盘最高成交单价突破 30 万 /㎡
这样的购买力，着实让人叹为观止
足够高的价格叠加旺盛的豪宅需求
这样的项目能够单次开盘破百亿反倒变得合理起来
既然两个项目的数据表现都如此亮眼
那么两个产品本身到底怎么样
又为什么能够得到这么多塔尖客户的选择和认可
02
先来看保利玥玺湾
作为今年全国第一个单次开盘破百亿的楼盘，同时也是单盘主义工作室启动持续改善计划对接的第一个异地项目
毫无疑问，这确实是整个保利体系内最顶序的产品，没有之一
所以无论是立面、景观还是室内，一个顶豪该有的呈现在这里都无可挑剔
最让人意外的其实是，保利对于整个社区底盘的重视
在这里，我们看到了顶级豪宅公区兑现的极致
比如架空层
你会发现这里的架空层每一处空间都很自然的融会贯通
完全不同于以前看到的很多架空层那种很碎很零散的感觉
之所以会有这种变化，是因为保利做了一个史无前例的改变：结构层转换
什么意思
以前很多架空层都是沿袭单体住宅标准层的结构
也就是二三楼室内的墙体是怎么样的，一楼架空层的墙体也是什么样的
这种墙体结构的分割就不可避免的让架空层始终停留在好看但不好用的阶段
而在保利玥玺湾，整个架空层结构被重新规划设计，突破了室内墙体的局限
从而创造出一个完整通透的架空层空间
景观绿植和建筑空间才能真正融合渗透
也正是在这样的结构基础上，保利又通过将社区整体抬高 11 米，打造出一座垂直立体的城市浮岛
这就意味着整个住宅部分真正意义上没有了低区
首层住宅起步高度超 20 米，相当于普通住宅的 6-7 层，首排面江的楼王更是达到了 27 米
因此整个社区的规划，不再需要与车道争空间，更加不需要被墙体隔绝光线和通风
每一层都能拥有更好的采光和观江视野
并且因为这样结构性的抬高设计，整个项目一二三层空间包括地下室不只是 " 灰度空间的再利用 "
而是组合出一个将功能会所、园林景观包括商业街区进行立体联通的超级底盘
从而创造出更加完整且丰富的生活可能
当然这么做的代价也是巨大的，这个单层的建安成本就达到了普通区域的 10 倍
可见保利在这个项目上的投入力度有多夸张
并且这种高昂的投入不是只有宏大叙事
在公区每一个环节的细节呈现上，我们还能看到如同对待艺术品一般的精雕细琢
社区内大量的廊柱，为了呈现出这样整体纤细舒展的美学姿态
无论是柱体的石材质感还是金属构件都做了更加圆润的转角打磨处理
所以夜景灯光打上去的时候，整个光影的弧度才可以像扇子一样舒展
会所空间也如此
无论是墙面上大面的美拉德棕奢石还是铺在地面被人踩的顶级普拉达绿奢石，材质的奢贵反而是其次
为了带来极致的美学体验，所有石材都做了大量的弧形线条勾勒
包括穹顶精致的灯光线条纹理、工艺美学的融合
每一寸空间的价值都被挖掘到极致，才最终呈现出如此浑然天成的美感
这就是保利对待顶序豪宅的态度
也只有这样真正践行完美主义的项目
才能实打实地征服当下挑剔的客户和市场
03
再来看深圳湾澐玺
在入市时间上，两个项目也颇有一种 " 你方唱罢我登场 " 的感觉
保利玥玺湾开盘之后仅仅不到一个月时间
深圳湾澐玺就以 130 亿的销售额刷新纪录，成为今年单次开盘销售额最高的项目
同样面对塔尖客户独一无二的产品需求
华润置地联合中海地产给出了不一样的解题方式
所以我们会看到
深圳湾澐玺是如何通过室内演绎将豪宅居住的理解做到极致
单纯从产品来讲，最能够彰显豪宅居住体验的无非就是室内空间和外部视野
这两点在这个项目都有着最极致的体现
首先就是对于空间尺度的重视
比如层高
深圳湾澐玺从豪宅客户的居住场景和需求出发，直接将所有户型层高统一提高到 3.6 米，已经是深圳住宅产品的最高水准
于是以室内层高为起点，大量超越尺度的规划设计开始涌现
双面观景的转角客厅最大化引入城市景观
2.4 米进深的 270 ° 观景阳台，再结合大面落地玻璃幕墙
为室内带来绝对优质的采光和视野
并且这样的设计不是单点式的呈现
整个室内空间的结构布局都融合外部景观做了系统性思考
通过户型图我们发现
项目大部分户型的动区空间，都规划在朝向东侧的转角位
因为这个方向能够拥有最好的的深圳湾 CBD 景观
静区则专门放在西侧，营造相对安静的休憩空间
在这种内外场景融合思考的基础上
项目还罕见地做到了另一件事：开创深圳高端住宅的 " 定制化 " 先河
项目采用了 " 框架核心筒 + 无次梁厚板 " 这一颠覆性结构
让室内空间不再受承重墙分隔影响，户型结构、布局都可以根据业主自己的需求进行自定义改造，以空间的变化满足家庭需求的变化
除此之外，针对 305m ² 及以下面积段户型，项目专门提供两套大师级装修方案供业主选择
每个户型的 X 空间，也充分给予业主选择权，完全可以根据自己的需求进行打造
对于高频使用的厨电品牌，业主也可以根据自己家庭的饮食和烹饪习惯，在嘉格纳和方太两套方案中进行挑选，满足中厨、西厨不同的使用需求
说实话，对于顶豪市场
即便不做这种定制化服务，项目也依然能够卖得很好
但深圳湾澐玺愿意通过这种 " 自找麻烦 " 的方式，让客户后期使用能够少点麻烦
这就很能看出开发商的产品态度
这种态度或许才是这个项目能够被这么多塔尖客户认可的根本原因
04
所以，为什么这两个项目可以在当下的楼市取得这样的成绩
在产品打造维度，二者确实各有侧重和区别
但我们转变一下视角就会发现
作为同样热销的百亿塔尖豪宅
两个项目很明显存在一些相通的共性
这或许才是更值得行业关注和研究的维度
因为我们可以通过这些共同点得出一些结论，就是什么是未来顶级房产的价值边界
第一：没有替代品的绝对稀缺
漫长的房地产周期里面
地段始终是衡量楼盘价值的核心标准，尤其是这种塔尖豪宅
事实也确实如此
保利玥玺湾位于广州珠江新城、国际金融城、琶洲三大中央商务区交汇的 " 黄金三角 " 核心区位，既拥有城市核心资源，又坐拥一线江景，是广州城市滨江版图上绝对的 C 位
深圳湾澐玺位于深圳后海 CBD 总部基地核心位置，更是被业内称为 " 深圳湾最后一块含住宅属性的用地 "，可见含金量之高
很明显，两个项目都是城市滨江或者滨海最后一块地，都拥有无可替代的绝对稀缺性
第二：超越单一居住功能属性
在地段之上我们发现
两个项目都非常重视与周边环境的融合提升
比如保利玥玺湾从一开始就不是以单一的住宅开发理念来规划产品
无论是社区底盘之上的垂直商业街区还是整盘 150 米到 180 米的建筑高度
都是希望将红线内外的建筑进行一体化打造，以开放的景姿态构筑独特的城市景观客厅
深圳湾澐玺同样如此，面对后海总部基地的多元化城市配套
项目也在思考如何与城市更加紧密的融合，从而带来功能、体验的提升
所以才有了 " 地上三层、地下三层 " 的立体生态社区、也才有了二层的慢行系统规划，与城市连廊进行无缝衔接
未来业主通过连廊就能无障碍步行直达周边的地标级配套
第三：即使百亿单盘也在兑现高品质的好房子
如今，" 好房子 " 已经从一个引导性的口号发展成为行业的产品共识
所以我们看到
即使是这样总价上亿的塔尖豪宅也在积极兑现好房子
保利玥玺湾为了解决下水管道的使用痛点，专门采用万向存水弯模式代替过去的 U 型排水，解决虹吸倒抽的同时也能够有效防臭
包括管道的材质也从传统的 pvc 材质调整为更光滑耐用的 HDPE 材质，只为了重构卫生间的水循环稳定性，为用户创造更好的生活品质
深圳湾澐玺为了呈现极致的居住体验，也围绕声音、空气、水、安全、人性化细节等做了专门设计
比如静音方面专门采用三玻 · 中空 · 双银 Low-E · 超白基片幕墙，既保证采光与视野，又有效降低外部噪音
楼板也结合隔音垫进行加厚设计，再搭配静音排水管材和同层排水系统，大大提高了降噪效果
这可能就是当下行业最值得重视的变化
好房子已经从最开始的产品概念，成为融入具体细节的产品动作
并且无论是普通楼盘还是塔尖豪宅，都在一以贯之地执行落地
05
所以，为什么今天要专门跟各位讨论这两个项目
作为围观群众
我们确实能够很明显感受到这种塔尖豪宅的影响力
在行业普遍处于一种观望、焦虑情绪的时候
这样惊艳的项目入市
在引发巨量的关注和讨论之余，也让行业看到了一种罕见的活力
这无疑是给市场注入一次强心剂
并且也正是当下行业迫切需要的
包括项目本身超高水准的产品呈现
也让行业看见未来塔尖豪宅的价值边界在哪里
当然还有最重要的一点的就是
大家都明确了一个清晰的事实，就是需求其实始终存在
足够好的产品依然会有好的市场
我们也有理由期待
未来更多优质项目为市场带来更多惊喜
以上为正文，来自李拜六
这是真叫卢俊公众号的第 6329 篇原创文章
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