本文来源：时代财经 作者：梁争誉

" 住着住着家要换了。" 这个冬天，长租公寓租客周洲（化名）感觉有点冷。

周洲租住在某大型长租公寓品牌位于龙岗坂田某城中村的房源。几天前，管家突然通知称她，出于业主 " 重新规划资产 "，原房东将收回房源自行运营。摆在周洲面前的只有两个选择：换到品牌旗下其他门店，或者领违约金退租。无论哪个选项，她都得在月底前从已经熟悉的生活抽身。

同样收到清退通知的还有住在宝安福永的曾斐（化名）。管家给出的理由是：合同到期，整栋物业将交还业主经营，" 预计在 12 月 31 日正式与大家告别 "。所幸经过协商，业主愿意降租 400 元并免除管理费，她得以暂时留下。

年关在即，租赁市场的参与方迎来意料之中的冷清。

根据深圳贝壳研究院监测数据，自毕业租房旺季过后，深圳租赁市场成交量已连续三个月下降，成交周期则连续三个月延长—— 11 月租房成交量环比下降 8.2%，成交周期相比上月延长 3 天至 67 天。

租金也在回落。11 月深圳商品房平均租金为 74.5 元 / 平方米，环比下跌 0.3%。两名链家经纪人告诉时代财经，近期坂田城中村的租金回调约 20%，福田 CBD 高端住宅黄埔雅苑部分房源成交价较挂牌价下降千元左右，议价空间扩大。

对于周洲来说，这或许是少数的好消息。她决定周末在周边看看房子，尽早决定换租还是退租。她也在考虑别的退路——政府保租房。

城中村与商品房交错的深圳，时代财经摄

租金下降 1200 元，房东也在随行就市

和买卖市场的走势相仿，深圳租赁市场进入淡季后整体降温，但局部板块仍保持活跃，分化趋势明显。

" 也要看缘分，在坂田有钱也不一定能找到合适的房子。" 龙岗坂田链家经纪人王伟杰如此形容当前区域租赁市场的特殊性。

坂田作为深圳较早开发的工业园区，在本世纪初开始建设，周边城中村较多，老旧小区占据主导。对于租客来说，选择性有限，即便支付能力强，也不一定能租到合适的房源。

王伟杰的客户主要是华为员工及跨境电商从业者，这类客户收入稳定且支付能力较高，也因此推高了片区整体租金水平。

时代财经查询贝壳找房了解到，板块内的公寓项目万科 · 万致天地，有多套首次出租房源，建筑面积约 35 平方米的单间，报价在 3150-3900 元 / 月之间。次新盘佳兆业中央广场六期，建筑面积约 50 平方米的一房一卫，报价在 3280-4130 元 / 月。

对比深圳市住建局公布的租赁参考价，龙岗商品住房为 51 元 / 平方米 / 月、商务公寓为 60 元 / 平方米 / 月，而坂田街道则分别为 67 元 / 平方米 / 月和 86 元 / 平方米 / 月，可见该片区租金水平明显高于均值。

" 坂田的新房选择有限，现有次新盘如华晖瑞禧、大族云峰户型偏大，不适合单身或小家庭租住。部分租客只能选择新装修的老房子，甚至出现单身租客住三房的情况。" 王伟杰表示，优质商品房租金坚挺甚至小幅上升，" 不管是买房还是租房，市场对好房子的需求一直存在。"

城中村则是另一番景象。王伟杰透露，坂田城中村租金下降明显，大约回调 20%，" 以前拎包入住的单间月租 1500 元，现在约 1200 元就可以租到了。"

CBD 租赁市场同样呈现分化态势。

福田中心区黄埔雅苑门店的链家经纪人曹凯峰介绍，因为地处福田 CBD 且毗邻福田高铁站，黄埔雅苑的主要客群是福田站周边的金融从业者及深港通勤人员，承租能力亦较强。" 黄埔雅苑共有四期约三千户，体量较大，每个月都有稳定的租赁成交。现在淡季，议价空间大了一些，去化时间也有所延长，但好房子、好价格依旧好出租。"

最近两个月，曹凯峰成交了两套房源，都是三期建筑面积约 80 平方米两房一卫，成交租金均为 11000 元 / 月，"11 月底成交的这套，刚空出来四五天，客户看完就付定金了。10 月初成交的房子原来是业主自住的，装修很漂亮，客户也是看完当天就签合同了。"

曹凯峰透露，黄埔雅苑建成于 2000 年初，最新均价约 10 万元 / 平方米，早期购房的业主月供压力不大，因此在租金议价上相对灵活。" 有些业主是早年买的，在深圳也不止一套房，已经享受过房价快速上涨的红利，所以比较好讲价。"

进入淡季，部分业主随行就市调整报价。目前，黄埔雅苑三期在租房源有 18 套，其中建筑面积约 80 平方米的两房一卫房源最低报价为 9800 元 / 月，多套房源报价在 1 万元 / 月左右。最低报价和最新成交价相比，下调了 1200 元。

业主花式 " 讨好 " 租客

当下，租赁市场的主动权正转向租客一侧。

在南山城中村租住三年的温宏（化名）告诉时代财经，和三年前相比，他的房租已经下降约一成。" 当时租房就是年底淡季，房东打了个八折。之后每年淡季续租，价格都能打下来一点，加上管理费也降了，整体便宜了三百多元。"

商品房的业主们也在积极争取租客。

除了传统中介渠道，许多小业主将房源挂上社交媒体吸引关注。不仅价格松动，他们还花式 " 讨好 " 租客，比如添置新家电、更换电子门锁、主动办理停车月卡等。

数据也印证了这一趋势。

深圳贝壳研究院的统计数据显示，11 月深圳商品房平均租金为 74.5 元 / 平方米，环比微降 0.3%；议价率为 7.2%，环比扩大 0.2 个百分点，议价率达到新高。" 原因一是租房市场处于淡季，新租、换租需求有限；二是近期租赁房源供应量有所增加，租客可选择范围扩大，导致租金下跌。"

市场成交量亦同步回调。11 月，深圳租房成交量环比下降 8.2%，房源成交周期为 67 天，与前一个月相比延长 3 天。

与此同时，保障性租赁住房的持续入市，也在对市场格局产生影响。克而瑞数据显示，截至 2024 年底，深圳保租房市场占比达 39%，规模在一线城市中仅次于上海，正逐步迈向 " 市场化租赁 + 保障性租赁 " 并行的格局。

长租公寓租客周洲已将保租房作为备选方案之一。对她来说，政府应该比长租公寓品牌更加稳定。

不过，在庞大的租赁需求面前，保租房的影响依旧有限。深圳就业人口规模稳定在 1200 万人以上，非深户籍人员占比近八成，刚性租赁需求旺盛。

根据曹凯峰的观察，保租房存在一定准入门槛，且供应节奏相对平稳，对商品房租金的冲击有限。

为了增加供给、稳定租金，深圳也在加快盘活非居住存量。

今年 10 月底，市住房和建设局、规划和自然资源局联合发布通知，支持将闲置或低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房等房屋改建为保租房，并要求社会类保租房租金不高于同期、同区域、同品质商品住房租金的 90%。

整体而言，深圳租赁市场正在进入 " 结构性调整 " 的重要阶段：城中村回落，高端盘稳住；供应增加，选择更丰富。淡季带来的价格回调之外，更深层的变化正悄然发生。租客的居住向往与城市的住房供给体系，正在重新定位。