房财经网 4 月 3 日，清明小长假前的最后一个工作日。

北京朝阳区三间房组合地块，公示了规划设计方案。

50 天前，保利发展联手中国金茂击退一众对手，以 87.295 亿元，拿下这个朝阳区第三个组合地块，楼面价约 5.15 万元 / 平米。

拿地之后，两家央企交叉持股——各持 50%，但分开操盘。

保利发展负责操盘南区 1202-0006、0007 地块，住宅案名为：朝观天珺；另一块 D 区 1505 — 0007 地块，由中国金茂操盘，案名为：满曜朝阳。

地块素质上，朝观天珺更胜一筹。

它的面宽是进深的一倍，楼栋正南正北，地上建面 7.71 万平米，容积率 2.8，控高 60 米（局部 80 米），是个十足的好房子胚子。

一个地产商最大的责任是，不能辜负每一寸土地。

作为地产一哥，保利发展更应如此。

花姐仔细研读朝观天珺的总平图，觉得它可能是朝阳区首个带 " 三件套 " 的好房子：首层架空层 + 内嵌式阳台 + 风雨连廊。

截至目前，有这 " 三件套 " 的新盘，只有昌平龙湖观萃、丰台建发金茂观宸、亦庄招商序和大兴新城 0255 项目。

不过，朝观天珺有些神秘。

它的总平图没有公布楼间距等参数，导致很难预测它的户型配比，以及阳台、设备平台、飘窗等情况。

之前，中海朝阳 ONE 的总平图没标楼间距，但画出了阳台、飘窗、设备平台等。

好在，它给出了朝观天珺的鸟瞰图和外立面图，可以看到标准的内嵌式阳台配置。

在朝阳区，北京宸园、中建璞园 PARK、中海时光之境、中海朝阳 ONE、中海萬吉玖序，皆是如此。

如果让花姐给朝观天珺挑点毛病，那就是，它离地铁实在太近，不足 20 米。

对于那些非地铁盘，这是不是有点凡尔赛了。

迷你版风雨连廊

朝观天珺呈南低北高之势，共规划了 7 栋 11-25F 的住宅楼。

南面的 4#-7# 四栋楼为 11 层洋房，层高 3.02 米；北边的的 2#、3# 为 25F 的高层建筑，将局部限高 80 米的要求几乎用足，单层层高达到了近 3.2 米，其中 3# 为楼王。

1# 则为高低配，右边两单元为 11 层洋房，层高近 3.1 米，左单元为 18 层，层高 3.05 米。

它北侧的退线比较大，这让 1# 和 2# 的北边多了一片绿地，但也多少牺牲了整体的容积率。

朝观天珺也设有景观大门，在东边的规划定福庄路上，顶部有镂空造型，出门左拐便是地铁 6 号线褡裢坡站。

它还拥有地上地下双会所，地上会所位于 1#11 层洋房首层架空处，跨过消防通道即物业服务中心，与其相连的就是下沉会所。

虽没有大面积的风雨连廊将各个功能区连通，但朝观天珺在首层架空区域，及下沉会所的南北两侧，设计有三排走廊，可挡风遮雨，平面图中标注为装饰构架。

花姐可将其称之为 " 迷你版 " 的风雨连廊。

朝观天珺的另一个特点，是将车库进行了出入分离。它的车库入口在南边的规划黄渠南街上，出口则设计在西边的规划褡裢坡东路上。

此外，整个小区地上拥有 15 处非机动车停车位，规划可停 406 辆，地下另有 678 个非机动车位。而机动车车位规划了 585 个，与规划户数占比为 1.12。

155-175 平南向四面宽

值得指出的是，朝观天珺发布的此版总平图，非常 " 干净 "，没有标注丝毫的楼栋数据。

这样一来，外界便无法精准地预测它的户型段位。

但花姐综合多个流出信息后，还是做了一版户型分布图。

朝观天珺的总规划户数为 524 户。它的户型段位应为 5 款：99 平三居、122 平、139 平、155 平、175 平四居。

其中主力户型为 139 平，分布在南边的 4#-7# 中，共 198 套，占比 38%。

99 平分布在 1#11 层，两个单元共 44 套，占比 8%；122 户型在 1#18 层，共 36 套，占比 7%；155 平在 2#，共 100 套，占比 19%；175 平在 3#，共 150 套，占比 29%。

有消息称，朝观天珺此次户型最大的亮点，是 120 平段位拥有 3 个卫生间，再往上全部为 4 个卫生间。

花姐可以肯定的是，它的 155 平和 175 平户型，为南向四面宽产品。后者是前者的放大版。

首先，从平面图中可大致判断，这两款户型的面宽进深比，接近 1.5；其次，效果图中的 155 户型，明确显示为南向四面宽产品。

花姐将其 175 平米户型进行了分解，与建发金茂观宸的 165 平米户型，十分相似。

另外，从平面图中可看出，朝观天珺所有高层户型，均为两梯两户；而洋房户型则为一梯两户。

内嵌阳台 + 边户飘窗

不仅没有标注任何数据尺寸，朝观天珺此次的平面图上，同样白花花一片，没有任何关于阳台、飘窗、设备平台的信息。

但它的外立面效果图，给出了答案。

以下图为例，将 139 平户型楼栋外立面效果图放大后，可明显看出，南向客厅和两个卧室，均有阳台围栏。

此外，效果图中，阳台位于整体建筑的结构内，并没有凸出，因此为内嵌式无疑。

花姐同样将 155 平户的楼栋外立面效果图放大后，可看出它的东西两侧边户，并没有采用实体墙，而是巨大的玻璃造型。

因此，可确定的是，在朝观天珺所有户型中，它的边户主卧都有大飘窗相送。

综合此次朝观天珺发出的资料来看，在它身上，保利发展至少向购房者可赠送的手段，有内嵌阳台 + 飘窗。

有剧透称，它的北向也有设备平台相送，只不过，在平面图上没有体现而已。

毕竟，作为保利发展今年在京的开局作品，预计 8.5 万元 / 平米的售价，摆在这呢。