对于物业行业的观察者来说，一个深刻的变化是，过去这十来年中国物业管理行业经历了从 " 地产附属 " 到 " 独立赛道 " 的身份蜕变。特别是 2020 年后的地产深度调整，彻底改变了行业生态——增量市场萎缩、存量竞争加剧、服务价值回归。

行业生态来看，地产商接连出险背景下，物企独立性受到前所未有的重视；政策层面来看，" 物业服务 + 生活服务 " 的融合导向倒逼物企从 " 跑马圈地 " 转向 " 精耕细作 "；资本市场层面，手握真金白银的投资者则从追捧规模增速，转向关注现金流质量、服务能力与业务结构的可持续性。

在这一背景下，世茂服务（00873.HK）于近日交出的 2024 年财报成为观察行业转型的绝佳样本：

公司全年实现收入 79 亿元，同比小幅下滑 3.7%，其中来自物业管理服务收入 55.6 亿，同比上升 5.1%；公司毛利率保持稳定，继续维持在 20.1% 的水平。此外，全年新增年化合同额同比激增 28.2%，外拓新增在管建筑中非住宅物业占比达到 72.1%；与此同时，其在管面积中非住宅物业占比达到 36.1%，全年来自非住宅项目的收入同比大幅提升 45.1 个百分点至 23.42 亿元。。

可以说，不论是财报亮点，还是公司具体的经营战略，世茂服务所展现的正是行业从 " 规模红利 " 向 " 能力红利 " 过渡的缩影。

1、财报背后的 " 韧性密码 "：结构优化、成本控制、业态拓展

从收入结构来看，世茂服务实现了从 " 依赖输血 " 到 " 自主造血 " 的结构性突破。

财报显示，2024 年公司基础物业服务收入占比 70.5%，去年该业务板块营收保持了小幅的上升。对此公司财报指出，主要得益于公司第三方外拓的积极成果，特别是新获取项目的质量高于存量项目，同时公司也在积极提升服务品质带动在管项目合同总金额增加。

从管理规模来看，截至 2024 年底，世茂服务在管面积达 2.18 亿平方米，合约建筑面积 3.14 亿平方米。其中，来自第三方的在管面积和合约面积分别达到了 71.5% 和 75.8%，显示出公司市场拓展能力的不断提升，而如今也可以清晰地窥见，外拓已成为支撑其规模及业绩增长的重要驱动力。

另外，不可否认，世茂服务的在管项目中，住宅项目占比仍然达到 63.9%，是公司不折不扣的业务核心基本盘。而从公司的项目布局中亦不难看到其差异化策略下所显示的竞争力。

财报提到，其住宅项目高达 74.4% 处于一线、新一线及二线城市，这也意味着，世茂服务能够在高能级城市获得丰富的资源与庞大的消费群体，同时得益于高能级区域的支付能力，也为其在后续提价中带来了未来收入的确定性。财报另外一组数据显示，2024 年，公司新增项目的平均物业管理费同比上升 26.1%。

值得注意的是，近期消息面上提到，全国多个城市试点空置房物业费打折，在此背景下，公司高能级城市的布局下，其受这一趋势的影响压力较小。

在当前物企多元业态布局下，世茂服务持续拓展非住板块。财报显示，截止 2024 年底，世茂服务为 1447 个项目提供种类丰富的服务，其在细分领域市场不断提升份额，以差异化优势构筑护城河。值得一提的是，今年以来，公司已经斩获 90 余新项目，覆盖住宅、学校、医院、商写、政府办公等丰富的业态领域，实现有效的规模增长。

此外，公司过去一年继续保持了良好的成本控制，经营效率得到明显。财报显示，公司销售及营销开支同比下降 14.9%，行政开支同比下降 16.4%。

2、" 三力模型 " 下的增长飞轮

世茂服务将服务力、科技力、生态力视作公司的核心竞争力，从这背后来看，其实质是构建了一个 " 客户需求——服务升级——生态扩张 " 的正向循环，形成了一个可持续的增长飞轮。

一方面，公司服务力持续深化。

过去一年，世茂服务全面推进 " 高品质服务 " 战略，强化住宅与非住宅服务能力。

不论是在住宅领域还是非住宅领域，通过系统性的能力建设，如住宅领域的 " 我要拿金牌 " 活动以及非住宅领域构建的 " 六星服务体系 "，世茂服务都在全方位推动服务品质跃升，公司更是在年内斩获多个全国和省市级奖项。

这些举措不仅提升了服务质量，还增强了客户黏性，为公司赢得了良好的口碑。

另一方面，公司科技力保持迭代。

科技力是世茂服务增长飞轮的重要驱动力。世茂服务通过构建科技能力结合 AI、大数据等前沿技术优化设备管控和能耗管理，实现了单方能耗成本的明显下降，并持续驱动公司管理经营的提质增效。

当前，人工智能技术的飞速发展，正为物管企业带来了前所未有的机遇。不论是智能化管理提升服务质效，拓展新业态重塑业务模式，都赋予物企发展巨大的想象空间。

对此，世茂服务在财报中强调，公司将从劳动力密集型向技术型转型，致力于降低人力成本，提升服务质量与管理水平，重塑物业管理服务的业务模式，在激烈的市场竞争中筑起经营壁垒。

最后，公司生态力持续拓展。

生态力是世茂服务实现生态扩张的关键，公司构建 " 物业 +" 多元业务矩阵，同时，通过持续打造有温度的服务，增强客户黏性、强化客群互动，持续挖掘生态圈价值。

从社区增值服务来看，去年旗下养老服务收入同比增长 15.1%。对此财报提及世茂服务旗下养老品牌椿熙堂与世茂服务联动，共同开发市场，共享客户资源，建立了高效的服务模式，在向客户提供高质量的服务产品中取得亮眼的收入增长。

可见，世茂服务在紧跟国家政策响应 " 物业服务 + 养老服务 " 的模式下，其也在持续拓展能力圈，创新增值服务，不仅满足了客户的多元化需求，还为公司开辟了更多新的收入增长点。

3、结语

站在当下来看，物业行业的价值重塑，本质是 " 从规模扩张到能力沉淀 " 的深刻转变。世茂服务通过结构优化、科技赋能与生态深耕，不仅穿越了行业低谷，更构建了面向未来的增长框架。

对于投资者而言，当市场仍在纠结于地产链的短期波动时，世茂服务已悄然完成从 " 周期股 " 到 " 价值成长股 " 的蜕变，公司以品质为基石，持续拓宽成长的天花板。

正如管理层所言：" 唯有扎根服务本质，方能在行业变革中重塑新芽，向上生长。"