民营银行成立至已有十一年。

当下，虽然各家民营银行更多寄希望于发展自营消费贷款产品，但是受限于流量、风控能力、地域限制、前期投入成本等原因，并不容易快速起量。而通过小规模布局房抵业务，可以在扩充体量的同时，获取自营资产。

消金界发现，包括蓝海、三湘、华瑞、裕民、中关村、梅州客商等在内的民营银行，都在陆续布局房抵贷资产。

不过，房抵贷产品最大的风险点在于抵押物的贬值和流动性的减弱。目前房产成交价普遍下跌，包括新网、亿联银行等都陆续退出该市场。

不过，也有新入局者。2024 年 10 月，华瑞银行实施了上海首例全程网上办理的不动产抵押登记业务，进军房抵市场。对此有从业者指出，" 只要做好差异化的市场定位，民营银行入局房抵贷，仍有机会。"

民营银行折戟房抵贷

从 2014 年首家民营银行开业，距今十一年时间。纵观当下市场，除网商银行、微众银行两家头部机构有先天优势，打造出了拳头自营产品外，其余民营银行均不见起色，新网银行的 " 好人贷 " 产品流量也大多来自于合作平台。

为解决盈利目标及监管部门自主可控的要求，不少民营银行的把目光瞄准了房抵贷产品。

房抵贷产品的优势显而易见。首先，有房产作为抵押物，整体风险相对可控；其次，通过 "1000 万以下房产抵押贷款 + 营业执照模式 "，可向人民银行申请再贷款政策，提高盈利水平。

但事实证明，民营银行布局房抵贷，结局并不美好。

早在 2021 年，新网银行就组建了自己的房抵贷团队，计划在全国范围内大面积推广。

彼时消金界了解到，该产品可实现 " 抵押的线上化 "。不过后来，该产品在新网银行内部无疾而终。

除了新网银行，蓝海银行自营房抵业务 " 蓝邸贷 " 已布局多年，至今未见明显起色。

公开数据显示，截至 2020 年 11 月，蓝邸贷累计服务小微企业 2300 余家，累计放款金额超 20 亿元，笔均金额 85 万余元。一位接近蓝海银行的人士表示，该产品只有几十亿余额，且还在逐步收缩。

此外，消金界了解到，还有一家位于北方的民营银行，房抵贷业务也已陷入停滞。

受全国房价整体下滑的影响，民营银行入局房抵贷，理想很丰满，现实却很骨感。

现在入局，还有机会？

为什么房抵贷这一产品在民营银行走不通呢？

首先，民营银行整体起步晚。随着 2023 年开始全国两增两控指标逐年加码，各国、股银行也盯上房抵贷这块肥肉，用低利率、优质客户来横扫市场，导致 2023 年后入局的民营银行在资金成本上无法抵挡，逐步丧失市场份额。不过，2023 年以前入局的民营银行还是吃到了部分甜头。

其次，房抵贷产品最大的风险点在于房价下跌。房价下跌，伴随的是抵押物的贬值和流动性的减弱，市场上存量客户到期后无法按原金额续贷，导致逾期增长，丢失一大部分续贷客户。新增房抵贷客户数量远不及存量是客户。由于不知房价何时到底，银行也不敢贸然提高贷款成数，以防市场进一步恶化。

最后，就是民营银行在资金成本上的天然劣势。相比于传统的国股行，民营银行成本高、项目定价也高。此外，除了中关村银行、华瑞银行、微众银行位于北京、上海、深圳，其他多位于二线城市，房价较一线城市低且跌幅、跌速快，而民营银行也不敢贸然下探三线城市。

不过，消金界注意到，2024 年 10 月，华瑞银行成功实施了上海首例全程网上办理的不动产抵押登记业务，这是上海市不动产登记全面网络化的一项创新措施。

相关从业者指出，" 只要从客群、流程、定价等方面，做好差异化的市场定位，民营银行入局房抵贷，仍有机会。"

房抵贷市场目前最大的风险来自于房价下跌。但是房价还会再下跌 30% 吗？按照七成的抵押率来看，现在入局，似乎还有机会。

不过，由于房抵产品额度高且占用资金周期长，需要具备大量的资金储备，对于这些银行来说，只能进行小规模的尝试。

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