昨日晚间，财联社发布消息：合肥城建公告，全资子公司新站置业、控股子公司滨湖琥珀、全资孙公司工科置业分别与合美租赁、宾享家租赁、承悦租赁签订了《商品房买卖合同》。

合美租赁拟购买新站置业开发的菁华里项目 869 套商品房，交易金额暂定为 12.69 亿元；

宾享家租赁拟购买滨湖琥珀开发的东樾里项目 665 套商品房，交易金额暂定为 13.58 亿元；

承悦租赁拟购买工科置业开发的尚阳里项目 784 套商品房，交易金额暂定为 7.05 亿元。

通过查询，我们可以看到合美租赁和承悦租赁背后是安居集团，宾享家租赁背后是滨投集团，均是国有企业。  

再结合近几日的网签数据，菁华里、东樾里批量网签（尚阳里为长丰县楼盘没有网签数据），不难得出结论，合肥已经正式开始收购存量商品房了！

另外淝河板块棠悦风华前些天就传出在谈收购的事宜，网签数据也证实了这个消息，后续应该还有其它项目参与。

那，什么是收购存量商品房？我们来详细了解了解！

不管收购新房还是二手房，都不是新鲜事，早已有多地发布或者执行相关政策，在具体的执行层面，是政府指定相关企业作为收购主体。

合肥在 5 月 10 日的新政十条的第四条中，明确提到 " 鼓励合房租赁公司等国有企业，根据需要，按照市场化原则，收购有 " 卖旧买新 " 需求家庭的二手住房（安置房），用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票房源超市等。"   

9 月 9 日合肥安居集团发布《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，拟收购已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房，并向合肥市相应行政区域内征集已建成存量商品房。

在《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》中，征集楼盘的范围是合肥市区内楼盘（不包括 4 县 1 市），既有普通住宅、租赁住房，也有可改建为租赁住房的商业、办公等产品。

其中普通住宅用作配售型保障住房，租赁住房项目和商办用作配租型保障房源，并要求是已经建成的现房。

不过从具体执行来看，包含了长丰的楼盘，也有期房，还是有所差异的。  

至于收购价格，规定存量商品房的收购价格不超过同地段保障性住房重置价格。其中，配租型保障性住房以专业评估机构的评估价作为收购价格的参考上限。

保障性住房重置价格简单理解：将意向收购的库存房源所在板块对标的保障性住房推倒重建，所需要付出的成本价。

参考外地城市，收购价格有的按划拨土地成本 + 建安成本 +5% 利润定价，有的按同地段商品房价格 50% 定价，不一而足。

不过从城建的公告信息看，以菁华里为例，本次收购 869 套商品房，交易金额 12.69 亿元，套均 146 万。

菁华里主力户型 92-117㎡，备案价 1.5 万到 1.8 万，显然是明显高于 50% 的，至于具体多少，还需要详细测算和了解。   

不过收购价也不重要，目前收购主体和收购的房子均是国企，我们还是了解一下用途和带来的影响。

结合 5 月 10 和 9 月 9 日的公告，收购来的房子，会用作配售型保障住房、配租型保障房源和安置房。

房地产发展新模式里的核心之一是 " 双轨制 "，" 市场 + 保障 " 并行，原有的住房保障体系是以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体。

现在则将保障性住房建设，分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。

根据合肥的相关规定，配售型保障性住房将重点面向住房有困难且收入不高的工薪收入群体，对于申请人的住房条件、户籍、购买套数等都做了相关要求。

而且 " 保障性住房，不得上市交易。如需退回，由政府指定管理运营单位回购 "，也就是说配售型保障性住房没有金融属性，只有居住属性。   

配租型保障房源就很好理解了，配租型保障房源用来租赁。

至于安置房，合肥在 5 月发布的房票安置实施方案中，提到 " 除政策另行规定以外，全市原则上停止安置房用地供应 "。

结合 5 月新政十条中有关于 " 收购二手住房（安置房）用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票房源超市 " 的表述，其中房票房源超市就是用于安置，如今收购存量商品房用于安置，也是有可能的事情。

整体上看，目前收购的楼盘，均是一些去化极为缓慢的项目，也以刚需户型为主，对购房抉择暂无直观且显著的影响。   

但接下来如果继续加大收购范围和数量，既可以将市场上冗余滞销的房源大量吸纳整合，盘活积压的房产资源，化解库存过量带来的市场压力，促使库存回归合理区间。

也能释放稳定楼市、优化供给结构的积极信号，提振市场信心，助力房地产市场重回良性、稳健的发展轨道的。   

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