拿，我都话的啦～

上海北京深圳，都已取消了普通住房和非普通住房标准，广州要迈出这一步，还不是板上钉钉的。

所以对于广州的豪宅税，大家要关心的不是什么时候取消，而是取消以后：

影响了谁，楼市会有什么变化。

01

" 豪宅税 " 其实是 " 增值税 "

交钱的也未必就是豪宅

进入正题以前，先搞清楚概念。

我们大家常说的 " 豪宅税 "，其实是针对非普住宅的 " 增值税 "，主要是跟二手交易挂钩。

广州之前对于非普通住宅的认定标准，有三点：

小区容积率在 1.0 以下（不含 1.0）‌；

‌房子建面在 144㎡以上（不含 144 平方米）‌；

‌成交价格高于同级别土地上住房交易均价的 1.2 倍‌。

三个标准只要符合其中一个，即为非普通住宅。

其中，容积率 1.0 以下的小区，真的很少；成交价格，可以通过桌底协商的方式去造 J。

只有建面在 144㎡以上这个标准，无法规避，毕竟房产证上写着呢。

于是，增值税变成与房子面积的大小强关联的 " 豪宅税 "。因为而在很多人印象中，大户型 = 豪宅。

但实际上，房子面积大不代表房子单价高，大户型未必都在市中心。

大家忘记了一点——

由于次核心区、外围区房价偏低，所以这些区域的新房，产品结构往往更倾向于大户型。

我们看目前贝壳平台上，同时满足住宅性质 + 建面 144㎡以上的挂牌房源，广州全市合计有 13178 套（统计时间截至 11 月 20 日中午），各区数据如下：

番禺：3512 套，占比 26.6%

增城：1600 套，占比 12.1%

花都：1549 套，占比 11.7%

天河：1407 套，占比 10.6%

白云：1112 套，占比 8.4%

海珠：894 套，占比 6.7%

南沙：848 套，占比 6.4%

从化：658 套，占比 5.0%

黄埔：472 套，占比 3.6%

荔湾：445 套，占比 3.4%

越秀：407 套，占比 3.0%

TOP3 具体情况，番禺大户型以高端改善为主，也有部分千万级的豪宅。而增城和花都的大户型，总价集中在 200~400 万之间，与豪宅压根就不沾边。

全广州建面 144㎡以上的待售二手住宅，根据价格分类，按照数量排序：市区改善＞外围区远大荒＞市区豪宅。

若是根据区域排序，番禺、增城和花都的二手市场，才是减免增值税的主要得益者！

加之市中心二手大户型由于数量更少，地段更好，成交难度本来就比较低。反观市区改善和远大荒，二手成交难度较大，周期也长。

另外一点，虽然不管房子总价多少，交易都要交 5.3% 的增值税，但不同类型的买家，对税费的承受能力是截然不同的。

让预算只有几百万的人，多交十几万税；以及让预算上千万的人，多付几十万税。

你猜哪边，更在意这个增值税呢？

一句话总结，非普宅标准和增值税的取消，对于市区改善和远大荒的刺激作用，会比豪宅更加明显。

道理就跟明星和素人化妆一样，后者才更需要妆效的加持。

02

直接影响二手市场

间接左右新房市场

说到底，广州豪宅税没了，最开心的其实是次核心区、郊区大户型的业主。

这类二手房的成交周期、议价空间将会得到直接改善，同时，诱发越来越多大户型的业主考虑卖房。

这些业主卖房以后，一部分将转化成新的购房需求，进入一手市场，完成以旧换新、从卖家到买家的转换。

当然了，他们的置业目标可能还是建面约 144㎡以上的大户型。

而已经在观望的一手买家，此前可能会因为增值税，优先选择建面约 144㎡以下的产品。

一旦取消非普住宅标准，他们可能会改选建面约 144㎡以上的大户型。

增值税省下来的钱，正好可以多买点面积嘛。

这间接推动了约 144㎡以上新房的去化速度，给大户型降库存了。

还有一个观点，是很少人提及的：

上头对楼市的目标，可能不满足于 " 止跌回稳 "。

理由一，从数据来看，绝大部分一二线城市已经在 10 月完成救市的基本任务。以广州为例，按照金十成交热度，不再添柴，一样烧到年底。

理由二，取消增值税更容易诱发价格上扬。

无论是新房，还是二手房，建面约 144㎡以上的房源占比还是少的。要说影响范围，降低契税才是雨露均沾，楼市中几乎人人能受益。

只不过，增值税的优惠力度更高，有利于刺激向上置换的购房需求，更快带动房价上涨。

所以，当增值税这张牌上桌时，牌局目标或许已经不是嘴上说的 " 止跌回暖 "。

发牌的人是要救市，还是想旺市。这点大家要看清楚了。

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