近年，随着出让地块容积率的下调，合肥新房市场逐渐以小高层 / 洋房为主，即便有高层，也基本都是 25 层以下。以前高容积率 / 梯户比，30/40 层以上的大高层已经基本绝迹。

当下这类低容积率的住宅产品也更受买房人欢迎，既可以带来更好的居住体验，也具备一定的溢价。

那高层产品是不是就卖不上价了呢？

这也未必，今天我们来看一看合肥最值钱的高层都有什么特点。（数据引用 2024 年 1-10 月贝系二手房成交，不代表合肥所有成交，仅供参考。）

在贝系 2024 年 1-10 月的成交数据中，3 万以上一共有 884 套房源，其中高层有 287 套，占比 32.5%，其它为小高层、洋房和别墅类产品。

下文中的成交均指高层，不含小高层、洋房和别墅，不再赘述。

在这 287 套成交中，对于政务区排名第一，想必都是大家意料之中的事情。经开区排名第二，可能会让很多人都没有想到。

经开区成交房源也非常集中，全部在绿城玫瑰园和国耀花半里这两个小区，一个是学区 + 改善居住，一个是小户型学区房。

蜀山区排名第三，其中学区房通和易居同辉和大富鸿学府占据成交的绝对主力。庐阳区则是学区房 + 四里河板块改善居住。

滨湖区新房市场改善盘众多，二手房市场 3 万以上以学区房为主。包河区 3 万以上有 8 套，其中 5 套建发雍龙府，其它为学区房。   

再来看看成交户型分布，其它 50 平以下数量最多，这个面积段均为学区房，50 到 86 平也基本都是。

87 平以上为小三房居多，以学区房或者一些热门板块为主。110 到 130 平主要是一些热门区域 / 板块的小区，如政务、滨湖、四里河、黄潜望和政务东等。

再往上，同样均是一些热门地段 + 产品具备优势的小区。

在单价分布上，5 万以上是最少的，仅有 10 套。4 万到 5 万有 15 套，3.5 万到 4 万有 51 套，3.5 万以下最多，有 211 套。

从单价 TOP20 的表格上可以看到，单价 4.5 万的成交房源，除了 45 本部学区房合作经济广场、经开区 168 玫瑰园西区的绿城玫瑰园外，其它均位于政务区。

其中又以置地栢悦公馆最多，其次是融创壹号院、华润凯旋门、天鹅湖凤曦府等小区，也以改善户型为主。   

整体上看，这 287 套高层房源中，离不开 4 个标签：学区、地段、品质和稀缺，可以单独存在，也可以兼有。

小户型学区房成交主要分布在 45 中本部、42 中本部、50 东西本部、168 玫瑰园西区、46 中本部和 48 中本部等。

对于学区房，市场上看法不一，但反馈到真实成交上，头部学区还是有这个需求和溢价的。

类似师范附小 +46 中本部，可能很多人并不认可，但作为滨湖区最好的学区组合，需求旺盛、选择单一，依然成交可观。今年 3 万 + 单价在贝系共有 27 套成交，在各个学区中排名前列。   

地段不用说了，带来的是一系列优质资源的占有，房子品质容易升级，但资源往往是经过长时间的积累和规划形成的，地段很难迭代。

品质这个是相对而言，如下图的小区，和现在新产品相比，显然是存在差距的。

但这些楼盘除了有地段加持外，往往还具有稀缺性。当然，这个稀缺不止体现在品质上，还有前期匮乏的大户型。

比如政务区最为典型，发展成熟、地段优越、资源集中、购买力强，但土地资源稀缺、品质住宅少，供需失衡之下，会推高其中高品质住宅 + 大户型的价格，也相对坚挺。

兼具品牌、环境、品质和学区的绿城玫瑰园，更是在经开区一枝独秀。

其实不止高层房源如此，其它小高层、洋房和别墅也都是如此。

城市之中的住宅，从来不止居住属性，占有更多不可替代的城市资源，也格外重要。   

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