今年前三季度，北京、上海等一线城市土拍整体规模呈现同比下降态势，但近期北京、深圳土拍市场火热，显示出房企正在冲刺年底 " 收官战 "。 

楼市回暖之际，热门城市土拍也颇为抢眼，近期杭州、成都等地土拍纪录持续刷新。在北京、深圳等一线城市，多宗起拍价达百亿元的 " 巨无霸 " 地块将在 11 月挂牌出让，同时不设置商品房限价，由企业自主定价。

从房企布局来看，后期发力的保利发展已成为今年前 10 月的 " 拿地冠军 "，中建壹品的新增货值则同比大增 109%。与此同时，一批民营房企也在近期重返土拍市场，滨江集团系民企阵营中的拿地主力。

有业内人士表示，目前回归核心城市已成为行业共识，而一线城市拿地也更加考验房企资金实力。由于政策带动市场销售企稳回升，四季度土拍市场也有望延续热度，不过，市场分化仍然明显，央国企普遍聚焦优质地块。

高溢价地块频现

百亿级地块摆上货架

全国楼市 " 止跌回稳 " 态势初现，土地市场也有了积极变化，近期北京、杭州、成都等地土拍市场接连出现高溢价率地块，新 " 地王 " 再度涌现。

11 月 5 日，北京土拍市场迎来久违的 " 争夺战 "，当天共成交海淀及通州 3 宗宅地，累计收金 127.5 亿元。其中，海淀区功德寺 2 宗地块迎来多家房企摇号竞夺，触达 15% 溢价率上限，其间海淀区功德寺棚户区改造项目 HD-GDS-001 地块由绿城中国竞得，楼面价达 71061 元 / 平方米；同区域 HD-GDS-002 地块由越秀地产竞得，楼面价达 71574 元 / 平方米。

11 月 6 日成都土拍中，高新区大源板块地块经过 8 家房企 84 轮竞拍，最终被当地民企四川远达以 20.67 亿元竞得，该宗地块溢价率为 46%，楼面价为 26300 元 / 平方米，刷新了高新区宅地楼面价纪录。

在 " 地王 " 频出的杭州，今年更是走出独立行情。据克而瑞统计，在各地供地节奏整体放缓的 10 月份，杭州土地平均溢价率仍然突破 10%。其中，江湾新城核心板块一宗宅地历经 77 轮竞拍，由绿城中国以总价 34.2 亿元竞得，楼面价 50717 元 / 平方米，成为杭州新的楼面价 " 地王 "。

除了高溢价地块频繁成交，更多 " 巨无霸 " 地块开始上新，目前以北京、深圳为代表的一线城市正将多宗百亿级地块摆上货架。

据北京市规自委发布的今年第五轮拟供应商品住宅用地清单，11 月份北京共有 7 宗地入市供应，土地面积约 32 公顷。其间挂出预申请公告的，包括两组百亿级地块——一组为 " 酒仙桥 + 十八里店 + 小红门 " 三宗地块构成的组团地块，总用地规模 14.7 万平方米，起始价高达 153 亿元；另一组则是丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项 FT00-0613-0024 地块，土地面积 6.37 万平方米，起始价达 110.54 亿元。

深圳近日也发布重量级土地出让公告，南山区粤海街道的 T107-0107 地块建筑面积约 26.3 万平方米，起拍价高达 126.5 亿元，挂牌期自 2024 年 11 月 22 日至 12 月 2 日止。

各地年末加大供地力度之余，土拍规则也给房企更多 " 让利 "。北京、深圳等一线城市开始遵循 " 价高者得 " 原则，同时在土拍环节放开商品房销售定价，旨在吸引开发商参拍。

譬如，前述起拍价达 110.54 亿元的丰台区万泉寺村棚户区改造 0024 地块，系近三年来北京土拍市场首宗 " 不限价 " 地块，也未设置 " 竞现房销售面积 " 等竞拍规则。而前述起拍价达 126.5 亿元的南山区粤海街道地块，最大的看点是 " 交房即发证、不限售价、不限户型、价高者得 "，与 2023 年当地 " 总价地王 " 深圳湾超级总部基地 T207-0060 地块近 109 亿元的起拍价相比，南山区粤海街道地块起拍价更高，有较大概率成为深圳 " 新地王 "。

同策研究院研究总监宋红卫就此表示，一线城市限价政策逐渐松动主要基于多方面动机：" 第一，放开限价可以拉开豪宅市场的价格梯度，给市场产品打造更多可能性，以往执行严格限价的时候，产品同质化严重，企业运营难度大；第二，打开限价增加了房企的盈利空间，提高房企拿地的积极性；第三，房价上涨预期可以逐渐渗透，对于楼市止跌回稳有一定帮助。"

保利发展成拿地冠军

滨江集团成民企拿地主力

从今年以来拿地房企结构来看，具备资金优势的央国企表现突出。据中指院数据，保利发展、华润置地、绿城中国位居今年 1～10 月房企新增货值榜单 TOP3，其间全口径新增货值分别为 866 亿元、806 亿元、779 亿元，较去年同期上升 1 个位次、1 个位次、2 个位次（见附表）。其中，上半年放缓拿地节奏的保利发展，9 月份以来开始迎头赶上，从权益拿地金额与新增货值两项指标来看，保利发展成为了今年 1~10 月的 " 拿地冠军 "。

附表   2024 年 1 — 10 月房企新增货值 TOP10

数据来源：中指院、本刊整理

与此同时，部分稳健型央企仍在逆势拓储。今年前 10 月中建壹品以 505 亿元的全口径新增货值排名 TOP5，较去年同期上升 24 个位次，新增货值储备同比增长 109%。

从核心城市拿地金额来看，全国性央国企及区域龙头房企是重点城市的拓储主力。以土地出让规模居前的京沪地区为例，据中指院数据，今年 1～10 月，海开控股、中建智地、金隅集团位居北京区域拿地金额榜 TOP3，入围门槛超过 91 亿元；招商蛇口、象屿地产、中建玖和分别位居上海区域拿地金额榜 TOP3，入围门槛超过 64 亿元。

在部分热门城市，一批民营房企正在重返拿地江湖。在成都，四川远达、润达丰滨江、中瑞天悦等民企近期均下场拿地；杭州土拍市场中，民营房企占据了更大比重，当地 1~10 月房企权益拿地金额 TOP10 榜单囊括了滨江集团、伟星房产、海威置业、兴耀房产和建杭置业 5 家民企。

其中滨江集团显然成为了民营房企阵营的拿地主力。在中指院榜单中，今年前 10 月滨江集团以 218 亿元的区域拿地金额稳居杭州榜首；从行业新增货值榜单来看，滨江集团以 470 亿元的全口径新增货值排名 TOP7，较去年上升一个位次。

央国企抢占一线城市

越秀地产加码北京市场、金隅强势回归

在近期热度上扬的土拍市场中，一线城市步入高光时刻。区别于此前多宗地块底价成交，11 月份的北京土地市场迎来央国企积极争夺。

一贯重仓广州地区的越秀地产便走出大本营，如前所述，近日越秀地产斥资 63.83 亿元摇号竞得功德寺地块，加码北京市场土储。

事实上，以北京区域为核心，近年来越秀地产在北方区域的销售额占比持续提升。今年上半年，越秀在北京地区实现销售额约 55.53 亿元，仅次于广州的 230.51 亿元、杭州的 92.84 亿元。其间越秀地产在北方区域的销售合同额也达 74.7 亿元，同比上升 182.4%，占比提升至 13.5%。

曾有 " 京城地主 " 之称的金隅集团近期也重新活跃。11 月 5 日北京土拍当天，金隅地产斥资 11.96 亿元摘得通州区土桥中路西侧棚户区改造项目地块。在此之前 5 天，金隅刚发布拿地喜报，以 27 亿元竞得北京市丰台区中关村科技园一宗地块。算上 6 月份金隅集团 63.8 亿元拿下的北京市朝阳区十八里店朝阳地块，今年金隅集团至少在北京获取了三宗宅地，地价合计 102.76 亿元，较去年全年增长约 55%。

频繁加仓北京，也让金隅地产在今年的行业拿地榜单中占据前列。据中指研究院数据，今年 1~10 月，金隅集团的权益拿地金额为 91 亿元，位列行业 TOP14，规模超过同样强势拿地的广州国企越秀地产和厦门国企象屿地产。

镜鉴咨询创始人张宏伟就此表示：" 作为众多地产央企的总部所在区域，北京本身是众多房企积极争夺的区域。在楼市政策刺激下，近期一线城市成交量和市场预期改善，很多房企不惜斥重资在北京布局，因此四季度北京土拍市场呈现很高热度。不过，一线城市拿地考验房企资金实力，‘价高者得’背景下，房企盈利空间变大，但也更考验产品变现能力和品牌口碑。"

在宋红卫看来，一线城市和核心城市年底推出优质地块，旨在提振房地产投资弹性。目前优质房企投资战略收缩，回归核心城市的核心地块成为共识，北京则是重点布局城市之一。

" 今年前三季度一线城市土地出让规模下降了 30%，四季度可以弥补，近期优质地块的推出也是为了提振土地市场热度，增加房企拿地积极性；从年底 GDP 冲刺来看，房地产投资的弹性最大，对于拉动经济比较明显。"宋红卫补充道，" 不过，开发商主要聚焦核心地块，因此四季度土地市场分化仍然明显，普通地块底价常见成交，优质地块众多企业争抢。"

（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）