楼市，开始一步步迎来进阶式利好。

契税 140 平以内的房子调整为 1%，增值税正式进入 5 改 2 时代。

这个改变，不仅能为改善需求的朋友们省下几十万的税费，更是提示了楼市一个非常重大的转变方向。

那就是未来，我们的楼市：

将从过去的政策主导型市场，改变为市场主导型市场。

你的房子还能不能持有？未来还有没有上涨的空间？可能都因为这个重大转变而受到影响。

任何东西，从无到有的时候，都需要配合管控，从有到优的时候，都会进入市场化时代。

大家可以回忆下，过去我们物资匮乏的时代，是不是出现过粮票、肉票、电视机票、电冰箱票等等。

但是后续，是不是都随着生产的发展，进入了充裕阶段，随后进入了全面市场竞争的时代。

楼市也是如此，过去我们人多，房子少，资源不够分。

所以越是人口涌入多的城市，越需要限购，为了防止大家炒作楼市，富人占据更多的房产，还配合有限售、限价等等政策，保证尽量多的人都有 1 套房子可以住。

这个阶段，房地产发展的很快，但是发展的过程非常批量化、复制化，很多房子根本没有完全的适应市场需求。

到了今年，楼市发生了一个底层的变化，那就是全面开始迎接市场化。

追求市场化的第一步——放开土地限价。

过去我们竞争的是价格低，现在我们竞争的是质量高。

追求市场化的第二步——所有城市放开限购、限售。

过去购买力竞争只在区域内部，现在有钱人会拿着钱，在全国选城市、选地段、选产品。

为什么今年多了很多的地王？

核心就是因为限价打开，开发商有更多的竞争空间和涨价空间，自然就可以放手去卷质量，这部分的市场需求还很大。

就比如说，过去是座机，后面升级为手机，再后来还有智能手机，每次产品的全新升级都会吸引新的购买力再次涌入，大概是这个意思。

所以说，这轮楼市的底部和回调，恰恰会开启一个深度市场化的楼市。

在这个模式下，未来楼市涨跌，核心的逻辑不是什么几线城市，也不是什么人口涨跌。

最核心的逻辑就是——供需，在这个逻辑下，未来楼市的分化还会不断加深。

现在很多人都在盲目看衰全部的楼市，但是其实忽略了房地产是不动产的属性。

什么是不动产？

因为房子是根本没法带走的，你买个车子，买个手机，你可以从湖北带到广东，但是房子他是不能移动的。

这就决定了楼市是个区域化的市场，看起来我国的房子已经过剩，但是深圳的供需和鹤岗的供需还有极大的差异。

就拿深圳来说吧，根据住建局的数据，2020 年深圳共有 1082 万套房子，包含城中村、公寓、工业宿舍、单位自建房及各类保障房，商品房只 189 万套，保障房 51 万套。

2022 年，深圳实际常住人口有 1766 万人，这当中是存在巨大的居住缺口的，只是因为城中村的存在，让这部分缺口显得没有那么突出而已。

城中村的居住条件我就不多说了，通风和采光是致命伤。

更不要说这些商品房里，有多少是零几年的老房子，没有电梯的房子，有多少是不会因为加班需要找车位的房子。

有公众号统计过深圳 4031 个小区，00 年以前的小区已经占据 30%，10 年以前的房子占 72%。

10 年以前的房子风格是什么样的，大家应该心里有数，大多数都是塔楼、车位比已经非常紧张，外立面也开始出现老旧。

我们国家的楼市，刚刚走完了从 0-1 的积累，实际上还有从 1 到多的巨大空间。

很多人是因为现在房价处于下行空间，开始选择压力自己的需求，选择观望观望再看。

一旦经济回暖，大家的口袋富裕起来，改善生活的念头就还会活跃，房子这块的需求也会迅速回归。

所以说像深圳这样的城市，楼市真的就到这了吗？

我觉得还真不是。

现在放开 1 线，核心实际就是放开大城市对小城市的购买力虹吸。

包括这次的增值税 5 改 2，最利好的也是 1 线城市。

因为很多二三线城市早就有这项政策了，并且这项政策刺激的是改善群体。

1 线城市房子总价高，增值税和契税加上豪宅税，税费有时候都能上百万，现在出现这样的减免政策，对一线城市的改善群体来说省下的钱是更多的，也自然更有动力出来换房。

税费，看似是个小调整，但是却是 GJ 出手在让利，背后的深意大家自己品。

今年，我们见证楼市越来越多的行政限制开始解除，未来的楼市，保障房归保障房，商品房归商品房市场不是句戏言。

从今年的趋势来看，商品房深度市场化将是大趋势。

这点可能才是贯彻楼市未来 10 年的大趋势，这股趋势下，你必须要衡量自己的房子，到底符不符合未来 10 年人们的买房需求。

大家在做买卖房子决策的时候，既要思考宏观层面的变化，又要思考这套房子本身的价值。

宏观主要是读懂未来房地产的一个趋势变化，自己可以随时做好调仓的准备，同时你要思考，以后就算政策兜底，也无法全盘兜底。

这个时候，就要考验个人对房子的判断能力。

就好比牛市行情，也是有人会亏钱的。

这时候你要判断的是，自己现在所做的买卖决策到底是不是正确的。

有没有买错房，或者是说卖错房的情况。

如果你不懂得做进一步的判断，可以扫码加我，我在闭门直播给大家讲解清楚。

现在大行情究竟如何，这房子还有没有可能涨回来，我们普通人到底是买还是卖，房子还能投资吗？

看完闭门，我相信你会有更清晰的认知。

未来楼市到底是什么样的呢？

家电有以旧换新，房子应该也会有以旧换新的。

现在很多政策都没有解决的一个点是，土地财政怎么继续？

如果税收上没有替代土地的，那么未来土地财政两大困局是：

1、人口开始收缩，能卖出去的土地变少。

2、核心区的好地段，没有空地，并且房子已经老旧。

综合这两点，未来以旧换新的必要性就大大提升了，把旧的房子收回来做保障性住房，解放这部分购买力去买新的更好的产品升级住房需求。

当然，现在也有收储，只是现在的收储基本都是以收新房为主，但是我认为，未来完全可以考虑将核心的老破小也纳入收储的范围。

一方面，核心区的老破小租售比有些已经超过 3%，短期收下来租金回报率是高的。

另一方面可以以收储的方式，整备土地，未来整理成净地可以再去拍卖，做成更好的核心区改善产品。

这部分现在还没有，但是类似的以旧换新政策其实也在出。

10 月 17 号的会议上倪部长也有提到，未来将通过货币化改造等方式，实施 100 万套城中村改造和危旧房改造，这就是棚改式的以旧换新。

很多人说目前楼市的大招已经出尽，我觉得还不是的，至少收储这块如果加大资金，改变方式，想要扭转供需是非常简单的。

就像深圳，11 月到现在数据还在上涨。

截至 11 月 11 日，深圳新房住宅认购 4612 套，环比 10 月 1-11 日上涨 26%；

住宅网签量达 2878 套，是 10 月同期的 11 倍，二手住宅过户 2696 套，是 10 月同期的 2.5 倍左右。

深圳目前新房市场的库存还在加速消耗中，按照目前的态势，止跌回稳，甚至反弹都是很有机会的。

这两年大家对于楼市太过情绪化，要么捧上天，要么踩到地狱十八层，这其实都是不对的。

一定要看清未来中国楼市的趋势和变化，现在比起有套房子，更重要的是有套好房子。

所以你现在到底要不要买房子？你手里的房子拿住还是卖出？

我给大家三个非常落地的建议：

1、看你所在的城市，常住人口是否大于户籍人口，每年人口到底是净流入还是净流出？

人口流入的城市，未来就算房价不涨，租金也会不断上涨的，而人口流出的城市，现在的价格很可能还是高点，未来如果出台维修费、房地产税，很多房子可能送都送不出去。

2、看看你所在的城市，房子的供需是否紧张？

比如深圳 1766 万人，只有 186 万套商品房，这远远是不够的。

3、你的房子品质，在你所在的城市位置在哪？

是不是处于中心城区？是否南北通透？车位比是否充足？小区社区大不大？等等，楼龄到底是多少？

未来是个全面拼品质的时代，这部分的内容展开很多，你的房子品质到底如何？未来有没有市场？你的城市到底情况如何？

如果你还是不清楚，欢迎扫码，来我闭门直播中详聊。

此外再提醒下大家，一线城市的右侧交易时间越来越近了，深圳现在市场回暖很快，趋势还在继续，库存很快就要出现扭转了。

哪怕你不是立马买，现在也需要立马来市场看看了，本周我们也会有广深的本地考察团，想了解细节的朋友，欢迎扫码来我直播间详聊吧。